조세심판원, 조합원 대체주택 ‘1세대1주택 비과세 특례’ 대상 명확
대체주택, 조합원입주권으로 전환된 경우 적용 “불가”
‘1세대1주택 판단 시기’는 대체주택의 ‘양도’ 시점 아닌 ‘취득’ 시점
종전 주택 재건축으로 조합원이 취득한 타 정비사업 내 대체주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에는 ‘1세대1주택 비과세 특례대상’이 아니라는 조세심판원 결정문이 나왔다. 또 대체주택 양도 시 1세대1주택 비과세 특례대상’ 적용 시기는 ‘양도’ 시점이 아닌 ‘취득’ 시점이라는 해석도 나왔다.
조세심판원 결정문(2022서5826)에 따르면, 청구인 A씨는 “종전주택의 재건축 완료 후 대체주택을 양도할 당시 대체주택이 관리처분인가에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우로 ‘1세대1주택 비과세 특례’대상에 해당하는지”를 심판 청구했다.
이에 조세심판원은 “문언상 그 적용대상을 대체주택으로 한정해 규정하고 있다”며 “대체주택이 관리처분계획인가에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환된 경우에는 별도 규정이 없는 이상 조합원입주권으로 전환된 상태에서 양도한 것으로 ‘1세대1주택 비과세 특례대상’으로 보기 어려다”고 판단했다. 이어 “1주택을 소유하던 중 그 주택에 대한 재건축사업으로 대체주택을 취득한 것이 아니라 조합원입주권을 승계취득한 경우로 본다며 ‘1세대1주택 비과세 특례’대상에 해당하지 않는다”고 덧붙여 해석했다.
‘소득세법 시행령’ 제156조의2제5항에 따르면 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축·소규모재건축사업의 시행 기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우 대체주택을 양도하는 때에는 이를 동령 제154조제1항에 따라 1세대1주택으로 적용한다고 규정돼 있다. 때문에 조문에는 ‘대체주택을 취득한 경우’로만 명시돼 있고 ‘조합입주권취득을 대체주택취득으로 본다’는 명확한 규정이 없는 한 소득세법 시행령 제156조의2제5항을 적용할 수 없으므로 ‘1세대1주택 비과세 특례’대상이 아니라는 게 조세심판원의 판단이다.
또한, 재건축사업의 시행기간 중 취득한 대체주택을 양도할 경우 ‘1세대1주택 특례규정’ 적용시 ‘1세대1주택 판단시기’는 대체주택의 ‘양도’ 시점이 아닌 ‘취득’ 시점을 기준으로 적용해야 한다는 조세심판원의 판단도 나왔다.
결정문(2022서5380)에 따르면, 청구인 B씨는 "대체주택 양도일 전에 주거용 오피스텔 4채 전부를 양도 및 비주거용으로 용도 변경하고 1세대1주택(대체주택 양도일 기준)의 자격을 만들어 대체주택을 양도하며 ‘1세대1주택 비과세 특례’적용"을 요구했다.
이에 조세심판원은 “조세법령은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석해야 한다”며 “소득세법 시행령 제156조의2제5항에 따라 ‘1주택을 소유한 1세대가 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우로서’라는 문언을 엄격하게 해석하면 대체주택 취득일을 기준으로 보유주택 수를 판단해야 한다”고 해석했다.
이어 “법률 취지 역시 1주택을 소유한 세대를 전제로 재개발사업 등의 대상이 됨으로써 거주할 대체주택을 취득했다가 재개발사업 등이 종료되면 대체주택을 양도할 때 비과세 특례를 인정하기 위한 것”이라며 대체주택의 취득 시점에서의 소유주택도 1주택이어야 한다는 게 조세심판원의 판단이다.
‘소득세법 제156조의2제5항’에 따른 대체주택의 비과세 특례 적용은, 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축·소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우로서 ▲재개발사업 등의 사업시행 인가일 이후 대체주택을 취득 1년 이상 거주하고 ▲재개발사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사, 1년 이상 계속 거주 ▲재개발사업 등에 따라 취득 주택이 완성 전 또는 완성 후 2년 이내 대체주택을 양도하는 경우를 1세대1주택으로 보아 비과세 특례대상으로 적용하고 있다.
따라서 소득세법 제156조의2제5항에 따라 앞으로 사업시행인가일을 기점으로 대체주택 준비를 계획하고 있는 조합원들이라면 관련 내용을 꼼꼼히 숙지해 피해를 최대 한 줄일 수 있도록 세심한 주의가 필요할 것으로 보인다.
-편집부-
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