■ 12.16 부동산 안정화대책과 재개발 재건축사업(2)

12.16 부동산대책의 전신인 2019.10.1 “최근 부동산시장 점검 결과 및 보완방안”을 통하여 재개발, 재건축사업 규제가 그 실체입니다.

재개발 재건축 관련 12.16대책을 요약하면 다음과 같습니다. 

1. 투기적 대출수요 규제 강화

투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화를 위한 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화, 15억 이상 초고가 아파트 주택구입용 주담대 금지, DSR 관리 강화
- 여신전문금융, 상호금융업, 상호저축은행업, 보험업, 은행업 감독규정의 개정 고시 2019.12.19.
- 다만 2019년 12월 23일부터 관리처분단계의 재건축사업장에 대한 집단대출에 대해 15억 초과 대출금지 예외가 허용됩니다.

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

주택 보유부담 강화를 위한 종합부동산세 관련, 공시가격 현실화 제고
- 2020년 1월부터 부동산가격 공시가격이 현실화되며, 지방세법과 같은 법 시행령의 개정으로 4주택의 경우 취득세 부분이 강화됩니다. 

3. 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대, 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

- 국토부는 19.12.17부터 지정 해제 시까지 분양가상한제 적용지역을 확대함
1. 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 영등포구, 마포구, 성동구, 동작구, 양천구, 용산구, 중구, 광진구, 서대문구: 전지역
강서구 : 방화동·공항동·마곡동·등촌동·화곡동,
노원구 : 상계동·월계동·중계동·하계동,
동대문구 : 이문동·휘경동·제기동·용두동·청량리동·답십리동·회기동·전농동,
성북구 : 성북동·정릉동·장위동·돈암동·길음동·동소문동2가·동소문동3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1가·삼선동2가·삼선동3가,
은평구 : 불광동·갈현동·수색동·신사동·증산동·대조동·역촌동,
2. 경기도 : 과천시 별양동·부림동·원문동·주암동·중앙동, 하남시 창우동·신장동·덕풍동·풍산동, 광명시 광명동·소하동·철산동·하안동

-19년 12월 31일 국토부 도시정비사업 종합정보체계 구축으로 주택시장 관리역량 강화
‘도시정비사업 종합정보시스템’은 정비사업 지원기구인 한국감정원이 일제조사(‘19.8～12월)를 통해 시의성 있는 정확한 정보를 수집하고 전문기관의 참여를 통해 구축된 것으로, 지리정보시스템(GIS)을 기반으로 정비구역, 구역별 기초정보, 추진단계, 사업계획, 조합운영현황 등 정비사업 관련 80여 가지에 이르는 정보를 광범위하게 취급하여, 관련 정보의 분석과 활용가치를 극대화하겠다는 것입니다. 

4. 실수요자를 위한 공급 확대

-서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진, 관리처분에서 입주자모집공고까지의 절차를 간소화하고 가로주택정비사업 활성화,
사업초기 LH가 조합과 공동시행자로 참여하여 일반분양분과 조합원분 일부를 매입하여 공공임대로 하겠다는 LH 참여형 가로주택정비사업도 이와 맥을 같이 한다고 볼 수 있습니다.

이렇듯 12.16대책에 따른 투자상황의 어려운 악조건 속에서도 다음과 같은 곳을 꼽을 수 있을 것입니다.

1. 투기과열지구를 선택할 수밖에 없다면 다음의 2가지 요건을 갖춘 곳이면 좋을 것입니다.

1) 첫째는 2018.1.25 전까지 사업시행인가신청을 한 재개발사업장입니다.
전 청와대 대변인이 투자한 흑석9구역과 같이 차액을 남기면 조합원 지위승계금지나 상한제 시행 여부와 관계없이 언제든지 빠져 나올 수 있기 때문입니다.

2) 둘째는 주택법 시행령 부칙에서 정한 2018.4.28까지 입주자 모집공고를 마친 재개발, 재건축사업장으로 분양가상한제를 피할 수 있기 때문입니다.

2. 차선책으로 투기과열지구가 아닌 지역입니다.

분양가상한제는 주택법 시행령상 투기과열지구 중에서 법정요건이 충족된 지역이기 때문입니다. 그래서 의왕 내손의 주택재개발, 도시정비형 재개발사업장입니다.

때로는 구리시같이 투기과열지구는 아니지만 조정대상지역의 경우도 추천할 수 있습니다.

투기과열지구가 아닌 수성구를 제외한 대구광역시, 대전광역시도 유망한 투자처라 할 수 있습니다.

3. 가장 유망한 곳은 가로주택정비사업장입니다.

12.16대책에서도 활성화를 강조하고 있고. 15억이 넘지 않는 강남4구의 다세대나 연립주택이 주요대상인 가로주택의 경우 일반분양분이 30세대 미만인 경우가 대다수로 수의계약이 가능합니다.

사업초기 협력업체들의 대여금 확보가 여의치 않으므로, 조합은 투자자들로부터 자금 유입하고, 30세대 미만의 일반분양분을 공급해 줌으로써 서로 윈윈할 수 있기 때문입니다. 

-전연규 대표(도시개발신문, 법무사법인 기린)