멸실 예정 주택 취득, 조합원입주권 아닌 주택 취득
멸실 이후부터 조합원입주권 인정, ‘일시적 2주택’ 대상
1주택 소유자가 관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 주택을 취득한 경우 조합원입주권 취득으로 볼 수 없어 ‘일시적 2주택’ 대상이 아니라는 조세심판원 결정문이 나왔다.
조세심판원 결정문(2022지0427)에 따르면, 청구인 A씨는 “관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 주택을 취득한 경우 조합원입주권을 취득한 것으로 봐야 한다”며 “조합원입주권을 취득한 날을 기준으로 일시적 2주택 적용대상임으로 신축한 주택 준공일(취득일)부터 1년 이내에 종전 주택을 처분할 예정인바 중과세율 처분은 부당하다”고 조세심판원에 심판청구 했다.
행정안전부 유권해석(부동산세제과-1983, 2020.8.11.)에 따르면, 기존 1주택 소유자가 입주권․분양권을 추가로 취득한 경우 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택의 처분기한은 ‘아파트 준공 후 주택의 취득일’을 기준으로 (비조정대상지역의 경우) 3년 또는 (조정대상지역의 경우) 1년 이내 종전 주택을 처분하는 경우 일시적 2주택으로 본다고 해석했다.
이에 조세심판원은 “이 건 주택이 위치한 재개발사업에 대해 관리처분계획인가 고시가 있었고, 주택 취득일(2021.3.22)부터 약 2개월 후(2021.5.14.) 멸실 되기는 했지만, 청구인들이 주택을 취득할 당시에는 이 건 주택이 멸실 되지 않은 상태였다”며 “행정안전부 유권해석(부동산세제과-2469, 2020.9.17.)에 비춰 보면, 청구인들은 이 건 주택의 조합원입주권이 아닌 주택 자체를 취득한 것으로 봐야한다”고 해석했다.
행정안전부 유권해석(부동산세제과-2469, 2020.9.17.)에 따르면, 조합원입주권을 주택 수에 포함한 것은 주거용 건축물이 멸실되었지만 주택으로 보아 주택 수에 가산하겠다는 중과제도 취지를 반영한 것으로 주택의 멸실 전까지는 주택을 소유한 것이며 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 본다고 해석했다.
즉, 청구인들이 명백히 주택이 아닌 조합원입주권을 취득한 경우라면, 행정안전부 유권해석(부동산세제과-1983, 2020.8.11.)을 적용해 조합원입주권을 일시적 2주택으로 볼 수 있지만, 청구인들이 체결한 매매계약은 멸실 전 주택에 대한 매매계약으로 행정안전부 유권해석(부동산세제과-1983, 2020.8.11.)에 따라 조합원입주권에 대한 계약은 아니라는 게 조세심판원의 해석이다.
지방세법 시행령 제28조의5제1항에 따라 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(신규 주택)을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있다.
따라서 관리처분계획인가를 받은 구역 내 주택 취득을 계획하고 있다면 멸실 기준으로 그 이후 주택 취득을 조합원입주권으로 인정하고 있기 때문에 ‘일시적 2주택’ 혜택을 받기 위해선 각별한 주의가 필요할 것으로 보인다.
-편집부-
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