정비사업에서 분양보증과 시공보증이란 존재(전연규 칼럼) 

- “절대 권력은 절대 부패한다.”  

영국의 정치가인 John Dalberg-Acton경은 1887년 성공회 주교에게 보낸 편지를 통하여 “권력은 부패하는 경향이 있으며, 절대 권력은 절대 부패한다(Power tends to corrupt and absolute power corrupts absolutely)”란 명언을 남겼다.

이는 이후 입법-사법-행정의 삼권 분립과 상호 견제를 바탕으로 하는 시스템을 신천지 아메리카 대륙에 구현하는 계기가 되었다고 한다.  

우리는 재개발, 재건축이라는 정비사업을 얘기하면서 첫머리에 왜 이런 거창한 얘기가 나오는가!!!​

주택도시기금공사(이하 “HUG”라 함) 혼자 분양가격을 통제하는 권한 행사를 말하려는 것이다.

30세대 이상 주택을 선분양하려면 사업시행자는 HUG의 분양보증을 의무적으로 받아야 한다.   

얼마 전 HUG는 강동구 A재건축조합의 분양보증 신청을 반려한 적이 있다고 한다. 이 재건축조합이 일반분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 제시한 반면, HUG는 2970만원이 적정하다는 입장을 고수하면서 재건축사업이 지체된 바 있다. 여기에 최근 2910만원으로 내려가면서 더 어려움을 겪고 있다.

조합 지도부의 협상력이 없다고 생각하는 조합원들은 현재 조합장 해임을 요구할 정도로 격렬한 내홍에 휩싸였다.  

지역마다 들쑥날쑥, 그 기준도 법률 아닌 자체 기준에 의해 판단하는 일반분양가로 인해, 고스란히 조합원에게 전가된다. 이 때문에 로또분양으로 청약열기가 엄청나다.  

고등학교 때 배운 “모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.”는 헌법 제23조는 이제 사실상 유명무실하다는 것이 세간의 평이다.

- HUG의 탄생  

2008년 10월 정부는 분양보증시장 개방을 선언했다.

같은 해 12.31 「주택공급에 관한 규칙」을 개정하여 대한주택보증주식회사 외에도 보험업법에 따른 보험회사(보증보험을 영위하는 보험회사만 해당) 중 국토부장관이 지정하는 보험회사도 가능하도록 하였다. 현재는 제15조제1항제2호 나목에 규정되어 있다.  

이제 민간 보증기관의 도입이 필요하다는 주장이 제기되고 있다.

한국건설산업연구원(건산연)은 2020년 3월 ‘건설 및 주택개혁 60대 과제’를 발표했다. 이 건산연 발표에 따르면, 분양보증 독점구조가 오히려 시장 질서를 해친다는 것이다.

- 시공보증  

앞서 설명했듯이 30세대 이상 주택을 선분양 시, 사업시행자는 반드시 HUG의 분양보증을 의무적으로 받아야 한다. 여기에는 30세대 일반분양하는 민영주택사업, 지역직장주택조합은 물론이고 재개발, 재건축사업에도 적용된다.  

주택도시보증공사의 보증현황을 살펴보면 재개발(역세권 도시환경정비사업 포함), 재건축사업장, 재정비촉진구역 재개발사업, 지역직장주택조합, 도시형 생활주택, 오피스텔, 리모델링 및 민영주택사업으로 시공보증과 함께 분양보증업무도 담당하고 있다.  

특히 재개발, 재건축사업에서의 시공보증은 도시정비법 제82조에서 규정하고 있다.

정비조합이 시공자로 선정(공동사업시행자가 시공하는 경우 포함)한 경우 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50/100 이하의 범위에서의 담보하도록 시공보증서를 조합에 제출하도록 하고 있다.

착공 신고를 받은 자치구청장은 시공보증서의 제출 여부를 확인하게 된다.  

이 시공보증은 분양보증과 달리 HUG 외에도 공제조합, 금융기관, 보증보험증권 등도 가능하도록 개방되어 있다.  

조합원에게 공급되는 주택에 대한 다음 각 호의 어느 하나의 보증서를 말한다(주택법 시행규칙 제11조의2).

1. 「건설산업기본법」에 따른 공제조합이 발행한 보증서

2. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 발행한 보증서

3. 「은행법」 제2조제2호에 따른 금융기관, 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행, 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행, 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 또는 「장기신용은행법」에 따른 장기신용은행이 발행한 지급보증서

4. 「보험업법」에 따른 보험회사가 발행한 보증보험증권

- 후분양과 분양보증  

주택법 상 분양보증의 근거규정은 다음과 같다.

구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있다(주택법 제16조제3항).

1. 사업주체가 제1항(제2호 나목은 제외)을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우

2. 사업주체가 경매ㆍ공매 등으로 인하여 대지소유권을 상실한 경우

3. 사업주체의 부도ㆍ파산 등으로 공사의 완료가 불가능한 경우

위 제2호, 제3호에 해당하면, 「주택도시기금법」 제26조에 따라 주택분양보증이 된 사업은 사업계획의 승인이 가능한 예외 규정을 두었으며, 주택도시기금법에도 그 규정을 두었다(법 제26조제1항, 영 제21조제1항제1호 참조).  

사업시행자인 조합은 대지 소유권 확보(매도소송에 따른 승소판결, 소유자 확인이 곤란한 경우 매도청구와 감정가 공탁 등)와 HUG등의 분양보증 모두를 충족해야 입주자 모집이 가능하다(주택공급규칙 제15조제1항).   

위 대지소유권이 확보되었으나, HUG등의 분양보증을 받지 못한 경우에도 아파트의 경우 전체 동의 골조공사가 완료된 때(연립, 다세대, 단독은 조적공사가 완성된 때), 등록사업자 2 이상의 연대보증 공증을 받으면 가능하다. 이것이 바로 후분양이다(동 규칙 제15조제2항).  

얼마 전 HUG와 강동구 재건축조합의 분쟁으로 후분양 시에 분양보증을 받지 않을 수 있다는 것이 바로 이를 말한다.  

HUG의 일반분양가 판단 기준이 도대체 무엇인지 궁금하다.

이 HUG의 분양보증 권력이 투기과열지구의 확대와 그에 따른 분양가상한제 시행을 앞두면서 그 기능에 의문이 드는 것은 필자만은 아닐 것이다.     

- 향후 분양보증의 모습  

분양보증이란 분양사업자(건설사나 정비조합 등)가 파산 등의 이유로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우, 분양보증기관이 주택분양을 이행하거나 납부한 계약금과 중도금의 환급을 책임지는 제도다.

이 역시 시공보증과 함께 30가구 이상 주택을 선분양할 때 반드시 분양보증이 있어야 한다.  

2015.1.5. 주택도시기금법 상 HUG가 탄생되면서 분양보증이란 이름으로 재탄생하였다. 국토부장관이 지정하는 보험회사도 분양보증이 가능하지만 현재까지 지정한 바 없다. 결과적으로 HUG에게 단독 독점의 권리를 주고, 이를 활용해 간접적으로 분양가를 통제하고 있는 형국이다.   

여기에 2020.8월 말 시행될 개정 주택법 시행령상 분양가상한제가 시행되면 당연히 투기과열지구에는 HUG의 역할이 필요 없게 된다

반면 투기과열지구가 아닌 지역을 대상으로 향후 그 역할을 남아 있다.