공공재건축, 무엇이 문제인가  

정부는 지난 8월 4일 소위 23번째 대책이라는 “서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안”을 발표했다.

① 신규택지 발굴, ② 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, ③ 재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화, ④ 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, ⑤ 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등 5가지가 그 주요 내용이다.  

특히 재건축사업의 공공성 강화부분 관련, 보도자료엔 다음과 같이 나와 있다.

-LH․ SH 등 공공이 소유자 2/3 동의로 참여하여, 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수

-(공공참여 유형) ① 공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식, ② 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등(조합 등이 선택 가능)

-지분참여 방식 도입을 위해 도시정비법 개정 검토

토지등소유자 2/3 이상 동의로 정부가 말하는 ‘공공관리자 방식의 고밀재건축’으로 LH․SH가 사업관리를 대신해 주겠다는 것이다. 용적률도 300～500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용도 가능하며 이로 인한 수익의 반은 기부채납 받겠다고 한다.

이 방식으로 확대공급 주택물량 효과가 5만호라 한다.  

공공재건축의 의미  

「도시 및 주거환경정비법령」(이하 “도시정비법령”)에서 일정한 요건에 해당되면 구청장은 조합 구성 없이 자신이 직접 시행자가 되거나 토지주택공사, 지방공기업법에 의한 지방공사(서울시는 SH)를 시행자로 지정할 수 있다.

전통적 방식의 조합을 구성하지 않고, LH․ SH를 선정해 재건축한다는 것이 ‘공공재건축’이다.

공공시행자 지정할 수 있는 사유 중 하나가 “해당 정비구역의 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 2/3 이상에 해당하는 자가 구청장 또는 토지주택공사, 지방공사를 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때”이다(법 §26①8).

정부발표에서 동의 2/3는 이를 일컫는 말이다.   

이 경우엔 조합(추진위원회)이 존재하지 않는다.

설령 구성돼 있더라도 공공시행자가 지정되면 그 고시일 다음날에 추진위원회나 조합인가가 취소된 것으로 간주되므로 무조건 종전 추진세력은 소멸된다(법 §26③).

이렇듯 공공시행자 방식엔 조합(추진위원회)가 존재하지 않는다.

이를 의식해선지 보완책으로 ‘공공참여 유형’도 가능하다는 설명을 하고 있다.

공공시행자 단독방식이 아닌 ‘조합과 지분을 공유하는 지분참여’방식으로, 추진위원회나 조합이 선택할 수 있다고 한다.

이는 현행법상 규정이 없으니 도시정비법 개정이 필요하다.  

투기과열지구 관계없이, 언제든 매매가 자유롭다  

공공재건축이 시행되면 종전의 추진위원회나 조합은 시행자 지정으로 자동 소멸된다.

없어진 그 자리에 ‘주민대표회의’가 들어서고, 조합원 대신에 ‘권리자’란 낯선 용어가 등장한다.  

서울시 전역은 오래전 투기과열지구도 지정되었다. 이곳에서 재건축사업의 경우 조합설립인가 후에는 집1채를 가지고 있는 조합원의 주택을 매입하여도 조합원 지위를 취득할 수 없다. 이것이 그 유명한 ‘조합원 지위승계 금지’의 원칙이다.

이는 재건축조합이 구성된 경우에만 적용되며, 재건축조합 구성을 억제하려는 취지에서 만들어진 규정이다.

그럼, 강남에 공공재건축을 하면 어떤 일이 발생될까?  

강남보다 가격이 떨어지는 다른 서울지역에서는 투기과열지구로 인해 조합원 지위를 승계받지 못하며, 양도·양수가 안 된다.

그러나 공공재건축으로 LH․ SH가 사업시행자가 되면 조합원 지위승계 금지 효력이 적용 안 된다. 주택을 소유하는 사람이나 매입하려는 사람 모두 조합원이 아니기 때문이다.

84대책인 공공재건축 시행으로 인한 역기능 현상에 대해 그다지 고심한 흔적이 보이지 않는다. 제도를 이해하는 사람이 없든지, 간과했다는 증거다. 그래서 그런지 조합과 지분참여로 시행할 수 있다는 규정이 눈에 띄는데, 이 건 법이 바뀌어야 가능하다.

백번 양도해서 지분참여로 가능하도록 개정되었다고 가정해 보자.

조합이 존재하면서 공공시행자도 있다면 금지규정은 있으면서 공공시행자의 역할만 강조하면 조합이 좋아하겠는가!

바보야, 문제는 재건축부담금 면제야!  

재건축사업의 최대 장애물은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 “재건축환수법”)에 의한 재건축초과이익 환수금(이하 “재건축부담금”)이다.

서초구 모 주공아파트 재건축사업장에 1인당 6~7억 원 이상의 재건축부담금이 부과될 예정이라는 기사가 있었다. 최근 신문보도에서도 강남 평균은 4억4000만~5억2000만원, 강북 1개 단지는 1000만~1300만원, 경기도 2개 단지 평균은 60만~4400만원 수준이라는 것이다.

재건축환수법상 재건축부담금 대상은 도시정비법상 설립된 재건축조합이다.

따라서 공공재건축사업이 시행되면 조합을 구성하지 않으므로 재건축부담금 대상이 아니다.

그럼에도 불구하고 공공재건축사업으로 인한 이득은 기부채납 받겠다는 것이고, 어디에도 재건축부담금에 해당되지 않는다는 최대 장점(?)은 언급하지 않고 있다.

이 정도도 검토하지 않고 대책을 발표한다는 것은 정부에 전문가 풀 제도가 없든지, 그들의 도움이 필요 없다는 판단일지도 모른다.

재건축조합에서도 그 많은 전문가들로 구성된 협력업체는 어디 갔는지, 무조건 반대하는 형국이라 코메디도 이런 코메디가 없다.

차라리 강남의 재건축사업을 추진하는 세력들은 공공재건축 찬성하고 재건축부담금을 면제받는다면, 정부는 또다시 반대의 부동산대책을 내놓게 될 것이다. 

                                                                  법무사법인  기린

                                                                 대표법무사 전  연  규