2. 중과대상 주택 및 제외주택(영 제28조의2)

󰊱 개 요

○ 공공성이 높은 주택, 저가(시가표준액 1억 이하)주택 및 농어가주택 등 투기목적으로 보기 어려운

경우에는 중과대상에서 제외

󰊲 주요사항(중과 제외대상 주택)

※ 법 제13조의2제1항 적용 관련, 중과세 예외(영 제28조의2)

○ (1호: 저가주택) 개별‧공동주택가격이 1억 원 이하인 주택(지분‧부속토지만 취득하는 경우에는 전체 주택가격을 기준으로 판단함)으로서

다만, 다음 지역에 소재하는 저가주택은 중과대상에 포함

- 도시정비법 제2조제1호에 따른 정비구역*으로 지정ㆍ고시된 지역

* 종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함

- 소규모주택정비법 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역

○ (2호: 공공매입임대주택 등) 공공주택특별법에 따른 공공매입임대주택 및 공공지원민간임대주택으로 공급목적 주택

- 다만, 취득일부터 2년 이내 임대하지 않거나 3년 내 처분 시 추징

○ (3호: 노인복지주택 등) 노인복지주택, 가정어린이집을 운영목적 주택

- 다만, 취득일부터 1년 이내 사업에 직접 사용하지 않거나(미사용) 또는 3년 내 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용(처분)하는 경우

○ (5호: 공공지원민간임대주택 등) 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택

다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외

○ (6호: 영유아주택) 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택.

다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외

○ (7호: 환매조건부 취득주택) 주택도시기금, LH, 자산관리공사 등이 설립한 리츠가 환매조건부로 취득하는 주택 중 다음요건을 충족하는 주택

- 매도자(그 세대)가 해당 주택만 소유, 매도자가 해당 주택에 거주(가목)

- 5년 이상 매도자에게 임대 후에 그 주택을 재매입 권리부여(나목)

- 주택가격이 5억 원(지분‧부속토지만 취득하는 경우에는 전체 주택가격을 기준으로 판단)이하인 주택일 것(다목)

○ (8호: 멸실목적 취득) 공공기관 및 지방공기업이 토지보상법에 따른 공익사업을 위하여 멸실 목적으로 취득하는 주택,

-「도시정비법」,「소규모주택정비법」에 따른 사업시행자, 주택법에 따른 주택조합 및 사업자가 해당 사업을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택, 다만, 3년 이내에 멸실시키지 않는 경우 추징

○ (9호: 대물변제주택) 주택의 시공자가 건축허가를 받은 자 또는 주택사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양주택 다만, 건축법에 따른 건축허가를 받은 자로부터 취득한 주택으로 해당 주택에 1년 이상 거주한 경우에는 제외

○ (10호: 저당권 실행) 금융기관이 저당권 실행 등 채권변제로 취득하는 주택

- 다만, 취득일부터 3년 이내 처분하지 않은 경우는 추징

※ 저당권 실행등은 임의경매를 통해 취득한 주택으로 이를 중과세 제외로 해석되기도 하여, 여러 사람의 재테크 수단으로 관심을 받는 규정임.

이에 대해선 기존의 기재부 유권해석에서는 부정적 입장을 취하고 있으므로 주의를 요함. 아래 소득세법 유권

해석에서 부동산 임의경매를 통하여 취득한 주택은 ‘저당권실행으로 취득한 주택’에 해당하지 않는 다는 내용임

Q. 부동산임의경매로 취득한 주택의 양도소득세 중과세율 적용 배제대상인지)양도, 서면인터넷방문상담5팀-1623, 2007.5.22.)

양도하는 주택이 금융기관의 근저당권 실행에 따른 법원의 부동산임의경매를 통하여 취득한 주택인 경우에는 3주택 중과세율 적용이 배제되는지?

A. 1세대가 소유한 3주택 중 1주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 저당권 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택에 해당하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의3제1항제8호에 의해 양도소득세 중과세율이 적용되지 아니하는 것이나,

귀 질의의 경우와 같이 양도하는 주택이 금융기관의 근저당권 실행에 따른 법원의 부동산임의경매를 통하여 취득한 주택인 경우에는 해당하지 아니하는 것임.

관계법령: 소득세법 제104조(양도소득세의 세율), 소득세법 새행령 제165조의2(1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)