부산광역시 재개발표준정관

제11조(조합원 자격의 상실) ① 조합원이 다음 각 호에 해당되는 경우 조합원의 자격을 상실한다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권 또는 그 지상권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도한 자

2. 분양신청을 하지 아니한 자

3. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

4. 도시정비법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

5. 도시정비법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

6. 분양신청한 조합원으로서 제45조제2항의 계약체결기한 내 정당한 사유없이 분양계약을 체결하지 아니한 자

② 조합은 조합원의 자격을 상실한 조합원(제9조제6항에 해당하는 경우를 포함한다)에 대하여 도시정비법 제35조제5항에 따라 변경된 조합원 명부를 작성하여 구청장·군수에게 신고하여야 한다.

청산금을 지급받을 때까지 정비조합에 대하여 종전 토지 또는 건축물에 대한 인도를 거절할 수 있는 점 등을 종합하면, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 구 도시정비법 제73조의 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 보아야 한다(대법원 2008다91346판결 참조).

□ 근거규정

도시정비법 제73조, 제39조제3항(법 제73조 준용)

법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017. 10. 24.>

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

법 제39조(조합원의 자격 등)③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

○ 제2호 내지 제4호

법 제73조에서 정한 현금청산대상자이다.

- 제4호

“법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자”는 투기과열지구 내 재건축, 재개발사업 관련 분양신청 제한에 해당되는 자를 말한다.

투기과열지구의 5년내 재당첨제한은 분양신청만료일이 아닌 최초 관리처분계획인가일부터 계산된다(서울 용산구 한남3재개발조합)(서울행정법원 2022구합71424 판결)

서울행정법원 2024.7.4선고 2022구합71424판결 (분양대상자지위확인)

【판시사항】

선행 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 선정된 이후 신규로 다른 투기과열지구의 종전 자산을 취득한 경우, 선행 정비사업의 최초 관리처분계획 인가일부터 다른 투기과열지구 정비사업의 분양신청 시까지 5년이 지나지 않았다면 현금청산대상자로 분류한 관리처분계획이 위법하지 않다

- 제5호

‘법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자’로서 법 제76조제1항제3호인 “너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.”는 규정에 따라 분양대상에서 제외된 자를 말한다.

특히 2024.1.30. 법 개정, 시행에 따른 법 제19조제7항을 위반한 상가지분쪼개기의 대상자로서, 같은 법 제77조제1항제2호, 제5호에 해당한 상가지분쪼개기 대상자에게 현금청산할 수 있는 자에 해당하는 자를 일컫는 규정이다.

※ 도시정비법[시행 2024. 1. 30] [법률 제20174호, 2024. 1. 30, 일부개정]

법 제19조(행위제한 등) ⑦ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다.

3. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환<신설>

4. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할<신설>

제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.

제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.

2. 집합건물법에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우

5. 집합건물법 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

부 칙 <법률 제20174호, 2024. 1. 30.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제3조(관리처분계획의 수립기준 및 권리산정 기준일에 관한 적용례) ① 제76조제1항제3호의 개정규정은 이 법 시행 이후 관리처분계획인가(변경인가는 제외한다)를 신청하는 경우부터 적용한다.

② 제77조제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 이 법 시행 이후 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고를 하는 경우부터 적용한다.

③ 제77조제1항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 집합건물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우부터 적용한다.

④ 제77조제1항제5호의 개정규정은 이 법 시행 이후 「집합건물법」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우부터 적용한다.

○ 제6호

판결에 의한 현금청산

재건축사업에서 조합원이 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지․건축물에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한이 구 도시정비법 제54조에서 정한 이전고시로 소멸하는지(2016다246800판결)

대법원 2018.9.28선고 2016다246800판결〔추심금〕            

【판시사항】

甲 재건축조합이 시행하는 재건축구역 내 아파트 및 그 대지의 소유자인 乙이 조합원 자격을 취득한 후 甲조합에 아파트 및 그 대지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 인도까지 마쳤으나, 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 되었는데,

위 아파트 대지에 丙 은행을 근저당권자로 한 근저당권설정등기 및 가압류등기가 마쳐져 있었고, 丙 은행으로부터 근저당권의 피담보채권을 양수한 丁 유한회사가 乙이 甲 조합으로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았으며,

그 후 甲 조합이 이전고시를 마친 사안에서, 이전고시 이전에는 甲 조합의 청산금 지급의무와 乙의 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무가 동시이행관계에 있으므로, 甲 조합은 乙에게 주장할 수 있는 동시이행 항변권으로 丁 회사에 대항할 수 있고, 부동산을 미리 인도받았더라도 민법 제587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다

사실상 다가구주택에게 보류지로 공급하였으나 분양계약하지 아니한 자를 현금청산자로 분류한 것이 정당하다(서울행정법원 2014구합20858 판결)

서울행정법원 2015.5.1선고 2014구합20858판결 [수분양권부존재확인]

사실상 다가구주택에게 보류지로 공급하였으나 분양계약하지 아니한 자를 현금청산자로 분류한 것이 정당하다

○ 법 제39조제3항 관련, 현금청산자

2018.1.25 투기과열지구 내 사업시행계획인가를 신청한 재개발사업은 제외

「도시정비법」 제39조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에서는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매․증여, 그밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속․이혼으로 인한 양도․양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다.

같은 법 제39조제3항 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우로 정비사업의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다(법률 제14567호 2017.2.8 전부개정).

종전 투기과열지구 내 재건축사업에만 적용되던 이 조항은 2017.10.24. 법 개정으로 같은 지구의 재개발사업의 경우에도 관리처분계획인가 후 매매, 증여 등에 의한 경우 양수인에 대해 조합원 지위를 갖지 못하도록 제한하였다.

단, 법 부칙〈제14943호 2017.10.24〉 제4조에 따른 2018.1.25 전까지 사업시행계획인가를 신청한 재개발사업에는 조합원 지위 승계 제한을 받지 않는다.

cf: 서울특별시 재건축표준정관

제10조(조합원의 자격 등) ⑧ 법 제73조제1항 제1호부터 제3호에서 정한 자는 분양신청기간 종료일 다음날, 같은 항 제4호에서 정한 자는 관리처분계획인가고시일 다음날 조합원의 자격을 상실한다.

【주】 조합이 법 제72조 제4항에 따라 같은 조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 경우, 같은 조 제5항에 따라 법 제73조제1항 제1호와 제2호에 따라 조합원 자격이 상실된 토지등소유자에 대하여 조합원 총의 의결을 거쳐 조합원 자격을 다시 부여하는 것으로 정할 수 있을 것임(제43조 제2항 참조).

【주】 법 제73조제1항에 따라 조합은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해 관리처분 계획 인가 고시된 다음날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하여야 하며 분양신청기간 종료일의 다음날부터 손실보상에 관한 협의를 할 수 있다. 법 제73조제1항 각 호에서 정한 손실보상 대상자는 아래와 같음

 <계속>