재개발, 재건축사업에 토지거래허가 재탄생

    - 토지거래허가 제도의 탄생

토지거래허가제는 토지소유의 편중 및 무절제한 사용의 시정과 투기로 인한 비합리적인 지가형성을 방지하는 토지거래의 공적 규제를 강화하기 위해 시행한다는 명목으로 1979.1.1. 개정된 국토이용관리법이 시행되면서 도입되었다.  

준농림지역의 국토이용관리법과 도시지역에서 적용되던 도시계획법이 2003.1.1. 통합되면서 국토계획법으로 자리 잡았다. 2017.1.20. 시행된 부동산거래신고 등에 관한 법률로 이관되어 오늘에 이르고 있다.  

- 용산국제업무지구 사업과 도시정비법상 정비사업의 충돌

용산국제업무지구는 코레일(구 철도청) 소유의 용산역 주변 한강로3가와 서부이촌동이 포함된 대규모 개발사업이다.

이 개발계획은 2006년 12월 발표 시에 코레일 부지만 포함되었으나 그 이후인 2007년 8월 계획에서는 서울시 한강르네상스 계획에 들어가 있는 한강변 재건축대상 아파트까지 그 범위가 확장되었다.  

이 과정에서 토지거래허가의 등장으로 도시개발법에 의한 사업을 위해 도시정비법으로 진행되던 인근 재개발, 재건축사업이 정지되었다.

코레일 부지 투기는 문제가 없지만, 인근 재개발, 재건축사업장을 겨냥한 것이었다. 말이 토지거래지 아파트나 주택의 거래를 막은 것이다. 거래가 막히고 사업이 중단되면서 그 피해는 고스란히 주민에게 돌아갔다.

 오래 전부터 정비기본계획에 따른 정비구역을 거쳐 추진위원회가 구성되어 진행된 사업은 속절없이 정지되었고 이러한 법 진행절차의 적법여부를 따지는 관계자들은 없었다.  

- 토지거래허가와 재개발, 재건축사업(이하 정비사업)의 접목

이 제도가 정비사업과 접목될 수 있다는 생각은 생각하기 쉽지 않았다. 주로 나대지인 토지가 그 대상으로, 신도시를 위한 택지개발사업이나. 구 토지구획정리사업인 도시개발사업이 대상이었기 때문이었다.  

국토부장관이 지정권자였던 택지개발사업과 달리 서울시가 지정권자로서의 역할을 위해 은평구 일대 도시개발사업을 시범뉴타운사업으로 지정하였고, 2차, 3차 뉴타운사업으로 번져 나갔다. 다른 시도에서도 그 필요성을 제기하여 전국적인 뉴타운사업의 시행을 위해 2006.7.1. 도시재정비법이 제정, 시행되었다. 투기가 불길처럼 번진 것은 너무나 당연하였다.  

도시재정비법의 출현으로 재정비촉진지구가 고시되면 토지거래허가구역으로 간주되고 허가대상을 20제곱미터로 시행되었다. 따라서 같은 재정비촉진지구라도 토지거래가 적용되는 지역과 그렇지 않은 지역의 차이는 물론이거니와, 허가 예외다상인 16~18제곱미터짜리 빌라가 더 인기가 있었다.

    용산 일대 2020.5.15. 토지거래허가의 효과로 인근 재개발, 재건축사업의 영향에 대한 의견이 갈리고 있지만, 좋다는 의견에 동의하기 어렵다.

최근 정부관계자는 모 라디오 '뉴스쇼'에 출연해 부동산 시장 안정화 의지를 강조하며 "부동산을 투기 수단으로 삼는 이에게는 매매 허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다"고 언급했다. 참여정부 때 검토돼 큰 논란을 일으킨 주택거래허가제 도입 카드를 다시 꺼내든 것은 토지거래허가제와 비교해 보기 바란다.  

- 2020.5.15. 토지거래허가 재탄생 공고  

국토부장관은 용산구 한강로 1가, 한강로 2가, 한강로 3가, 용산동 3가 일대를 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 토지거래허가 지역으로 지정, 공고하였다.

여기에 해당되는 곳은 8개 공동주택 재건축사업장과 5개의 도시정비형 재개발사업장 등이 포함되었다.

허가기간으로는 장기 5년에 대해 요번에는 우선 1년으로 우선 정하였다. 요번에는 사업의 불확실성에 따른 피해를 최소화한 것으로 보인다.

    허가 면적으로는 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과, 공업지역 66㎡ 초과, 녹지지역 10㎡ 초과로 규정하여 종전의 도시재정비법과는 그 범위를 달리하고 있다(영 제9조).

국토계획법 상 도시지역에 대하 세부 용도지역별 구분에 따른 면적이 주거지역(180제곱미터), 상업지역(200제곱미터), 공업지역(660제곱미터), 녹지지역(100제곱미터)에 대해 해당 기준면적의 10퍼센트의 범위에서 정하였다.

    설령 토지거래허가를 받았다하더라도 실 거주를 하여야 하지만, 예외규정이 허술한 점도 많다.

대표적 사례로 증여, 경매 등을 이유로 한 소송이다. 고의로 경매사유를 만들어 낙찰받기도 하며 임대차계약을 활용하기도 한다.  

도시개발법과 도시정비법의 충돌도 문제다.

정비예정구역 내에서 지역주택조합을 금지하는 규정이 있지만, 도시개발법과는 그러한 규정이 없어 행정청의 작위적 계획수립으로 언제든지 주민들의 재산권을 제약받을 수 있다.

같은 정비사업이면서 길 하나 사이로 얻어 걸리는 제2차 피해는 정해진 운명인가.

그저 지켜볼 따름이다.

                                                                           법무사법인 기린 대표

                                                                                       전 연 규