서울시 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’ 고시
보정계수 도입‧현황용적률 인정 등 용적률↑
재건축 과밀단지, 공공기여 없이 현황용적률 확보
1종 주거지역, 4층이하 규제 폐지 용적률 150%→200%
준공업지역은 법정상한 400% 까지
서울시가 재건축‧재개발 활성화를 위해 용적률을 높여 사업성을 개선하는 등 관련 규제를 대폭 완화한다. 사업성이 낮은 지역에 ‘사업성 보정계수’를 적용해 용적률을 올려주고, 걸림돌로 작용된 공공기여 부담도 완화된다.
서울시는 이와 같은 내용이 담긴 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’을 9월 26일 고시했다고 밝혔다.
이는 지난 3월 27일 발표한 ‘재개발·재건축 사업 지원방안’을 담은 기본계획이 고시된 것으로 ▲사업성 보정계수 도입 ▲현황용적률 인정 ▲1·2종일반주거지역 및 준공업지역의 용적률 기준 완화 ▲공공기여율 완화 등 정비사업 활성화를 위해 추진한 제도개선 사항들이 적용 가능하게 됐다는 게 시의 설명이다.
◆‘사업성 보정계수’ 도입
먼저 사업성이 낮아 사업 추진이 곤란한 단지의 사업성 개선을 위해 ‘사업성 보정계수’를 도입한다.
사업성 보정계수는 지역·단지 간 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가 단지 규모‧세대 밀도 등을 고려, 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용하는 제도다.
사업성에 직결되는 분양가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높여주는 방식이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.
이에 시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전할 계획이다. 예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 사업성 개선을 기대할 수 있다는 게 시의 설명이다.
◆재건축, 공공기여 없이 현황용적률 확보
현행 조례나 허용용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정한다.
재개발은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.
재건축은 현재, 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준 용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 공공기여를 통해서만 확보할 수 있었다. 하지만 이번 기본계획에 따라 앞으로 재건축 과밀단지는 공공기여 없이 현황용적률 확보가 가능해진다.
또 재개발에만 허용하던 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다.
예를 들어 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 했다. 이에 사업성이 낮은 단지의 경우 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있게 된다.
◆1·2종일반, 용적률‧높이 완화…준공업, 법적상한 400%
열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이도 완화된다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대한다.
이에 허용용적률 10%P였던 ‘2종일반주거지역’은 20%P로 확대하고, 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 ‘준공업지역’은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.
용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 공공기여율도 완화한다. 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 기존 15%에서 10%로 축소한다. 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선했다.
◆다양한 인센티브로 용적률↑
다양한 인센티브 방안도 마련됐다. 보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 친환경·미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6→12가지로 대폭 확대했다.
이와 함께 미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 해당 인센티브는 지가와 연동해 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져가는 구조다.
시는 이번 기본계획 고시를 통한 사업지원 방안은 기존 정비계획을 수립한 사업장도 ‘정비계획 변경’을 통해 소급 적용이 가능하도록 했다.
시 관계자는 “착공 이후 단지들도 일반분양자 입주에 지장이 없는 범위에서 기존에 계획된 공공 기여량을 최대한 유지하면서 사업지원 방안을 적용할 수 있게 할 계획”이라고 설명했다.
이에 시는 적용 방법 등에 대한 시민들의 혼란을 최소화하기 위해 사업추진 단계별 사업지원 방안 적용 가이드라인을 마련했다. 정비계획 변경 등에 따른 사업 지연을 최소화해 신속히 절차가 추진될 수 있도록 한다는 방침이다.
서울시 관계자는 “이번 2030 기본계획 재정비로 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 큰 도움을 줄 것으로 기대된다”며 “재개발·재건축 사업지원 방안이 최대한 많은 정비사업장에서 적용돼 혜택을 볼 수 있도록 교육 및 홍보, 행정절차 추진 등에 최선을 다하겠다”고 말했다.
이에 따라 서울시는 이번에 개정된 기본계획의 주요 내용들 중 각 조합에서 받을 수 있는 혜택을 명확히 판단해 바뀐 제도를 적시에 활용할 수 있도록 관련 교육을 실시할 예정이다.
-편집부-
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