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조합원의 자격 및 의결(결의)권 끝
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▢ 의결(결의)권
의결권(議決權)이란 회의체의 총회에 참석하여 찬성 또는 반대의 의사표시를 할 수 있으나, 대리인에 의해 이를 행사하거나 서면에 의할 수도 있다.
위와 같이 정비사업의 총회, 대의원회 등의 결의방법에 대해 관계법령에서 결의, 의결, 동의로 혼용하여 왔으며, 투표권의 수(數)란 용어를 사용하기도 하였다.
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이 의결권은 도시정비법 시행령 제28조인 토지등소유자의 동의자 수 산정방법, 조합정관에서의 의결권 행사 등을 포함하는 포괄적 개념이라 할 수 있다.
 
- 동의
동의란 다른 자가 어떤 법률행위를 하는데 있어서 찬성의 의사를 표시하는 것을 말한다.
정비사업의 경우 조합을 설립하기 위하 여는 일정 수 이상 토지등소유자 및 일정 면적 이상 토지소유자의 동의가 있어야 한다(도시정비법 제16조 참조).
 
- 의결
총회 등 합의체기관에서의 의사결정을 뜻하며, 이러한 의사결정을 할 수 있는 합의체 구성원의 권한을 의결권이라 한다.
정비조합의 조합원은 최고 의사결정기관인 총회의 구성원으로서 의결권을 갖는다.
도시정비법은 총회의 의결방법은 조합정관에서 자율적으로 규정하고 있고(법 제20조제10호, 제24조제5항, 제6항), 국토교통부장관이 제정·고시한 표준정관에는 “총회는 법, 이 정관에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 조합원 과반수 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다.”고 규정하고 있다(법 제22조제1항).
 
- 결의
합의체를 구성하는 수인의 자가 일정한 사항에 관하여, 전체의 의사를 결정하고 그것을 표현하는 행위, 또는 그 결정된 사항을 말한다.
즉 결의와 의결은 합의체기관의 의사형성 행위라는 점에서 명확하게 구별되는 개념은 아니며 실제로 양자가 혼용되어 사용되기도 한다. 다만 양자를 구별한다면 결의가 특정사안에 대한 합의체 전체의 의사결정행위에 중점을 둔 개념인 반면, 의결은 합의체를 구성하는 개개인이 특정사안의 의사결정에 참여하는 행위에 중점을 둔 것이라 할 수 있다.
 
창립총회의 의사결정은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다(영 제22조의2제5항).
 
 
〇 근거 규정
 
- 도시재개발법 시행령
2000.8.2 시행령(제23조)이 제정되면서 도시개발조합정관 기재사항으로 의결권의 행사방법을 언급하였으나, 구체적인 방법은 규정하지 않았다.
그러다가 도시개발법이 전부개정(법률 제8970호, 2008.3.21공포, 9.22시행)되어, 2010.6.29 시행령이 전부 개정되면서 구체적 방법으로 의결권이란 용어를 사용하였다.
 
도시재개발법 시행령 제32조에서의 조합원 의결권은 다음과 같다.
도시개발조합원은 보유토지의 면적에 관계없는 평등한 의결권을 행사한다.
다만, 다른 조합원으로부터 해당 도시개발구역에 그가 가지고 있는 토지 소유권 전부를 이전 받은 조합원은 정관으로 정하는 바에 따라 본래의 의결권과는 별도로 그 토지 소유권을 이전한 조합원의 의결권을 승계할 수 있다(동조 제2항).
공유토지는 공유자의 동의를 받은 대표공유자 1명만 의결권이 있으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자는 구분소유자별로 의결권이 있다. 다만, 제11조제2항에 따른 공람·공고일 후에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조에 따른 구분소유권을 분할하여 구분소유권을 취득한 자는 의결권이 없다.
 
비영리사단업인인 정비조합과 그 성력이 같은 도시개발조합의 경우, 의결권은 위 조항을 살펴볼 때, 안건에 대해 가부를 판단하는 구체적이고 법률적 의사형성 행위인 의결(議決)에 해당된다 하겠다.
 
반면 주택건설촉진법령에서 재건축사업의 경우 동의자 수 산정방법에 대한 규정이 없었다.
 
- 서울시 도시재개발사업조례(총회․대의원회 관련)
도시재개발법 시행령 제22조, 제29조의 위임에 따라 총회 및 대의원회의 투표권 수 및 결의방법에 대해 다음과 같이 규정한 바 있다.
 
제15조(투표권의 수 및 결의방법) ① 총회의 의사는 정관이 특히 정한 경우 외에는 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 의결한다.
② 제1항의 규정에 의하여 부결된 의안으로서 재의에 부친 경우에 조합원의 투표권의 수를 당해 조합원이 소유하는 토지의 면적비로 산정하여 조합원 투표권 총수의 과반수에 해당하는 조합원의 출석과 출석조합원 투표권 총수의 과반수에 해당하는 조합원의 찬성이 있을 때에는 총회의 의결이 있는 것으로 본다. 이 경우에 투표권의 수를 결정함에 있어서는 영 제29조제3항의 방법에 의한다.
③, ④, ⑥ : 생략
⑤ 각 조합원의 결의권은 평등으로 하며, 정관이 정하는 바에 따라 조합원은 서면 또는 대리인으로 결의권을 행사할 수 있다. 이 경우 당해 조합원은 출석한 것으로 본다.
⑦ 조합과 어느 조합원과의 관계 사항을 의결하는 경우에는 그 조합원은 결의권이 없다.
 
제17조(대의원회) ① 대의원은 조합원 중에서 선출한다.
② 법 제14조 후단의 규정에 의하여 수인이 1인의 조합원인 경우에는 조합에 신고된 대표자를 제1항 규정의 조합원으로 본다.
③~⑦ : 생략
 
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)
이 법이 제정된 12984.4.10부터 제37조 의결권, 제12조 공유자의 지분권에 대한 규정을 둬
집합건물에서의 의결권을 규정한 바 있다.
현행 집합건물법 제37조의 의결권은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율(전유부분의 면적비율)에 따른다. 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.
 
집합건물법상 의결권은 더 이상 도시정비법에서는 적용될 여지가 없다 하겠다.
 
 
- 도시정비법
2003.7.1 도시정비법이 제정, 시행되면서 법 제16조제2항인 공동주택 재건축조합의 설립동의서를 걷기 위해 공동주택의 경우 동별 동의서를 징구하면서 구분소유자와 의결권의 각 2/3 이상의 동의를 받도록 하면서 “의결권”이란 용어를 사용하였다.
같은 법 시행령 제31조에서는 도시개발법 시행령 제31조에서 조합정관에서 정할 사항으로 의결권의 행사방법을 표기하면서, 제36조에서 대의원들의 의사결정방법에 대해 의결권을 표기하였다.
 
법 제16조제2항에서의 의결권은 2009.2.6 법 개정되면서 “토지면적”으로 바뀌어 동의 받아야 할 구분소유자의 대지지분으로 되었지만, 이와 달리 시행령상 의결권은 시행초기부터 시행된 제36조의 내용 그대로 사용되고 있다.
이는 정비사업의 의결권 역시 도시개발법령에서와 같이 “안건에 대하여 가부를 판단하는 구체적 법률적 의사형성 행위인 의결(議決)”을 의미한다. 또한 의결권의 행사방법은 조합정관에서 정한 바에 따르도록 하였다.
 
그러나 이 의결권은 2014.12.31 법(제48조제2항 마목)개정으로 투기과열지구에 위치하지 아니한 재건축사업에서 3주택까지 공급할 수 있게 되자, 향후 해당 재건축조합의 정관에 어떻게 규율할 것인지 그 결과가 주목된다.
 
 
〇 의결권 관련 문제점
2014.12.31 개정법과는 별도로, 종래 사익사업으로 인식되던 공동주택 재건축사업에서도 정비구역 내에 2 이상의 주택 또는 상가를 갖고 있는 토지등소유자에게 조합원자격을 인정할 것인지 여부도 의결권과 함께 문제되었다.
 
특히 주택의 의결권 행사 여부가 상대적으로 문제되었다.
소유한 주택 수만큼 조합원자격이 인정되어 그에 상응하여 신축아파트를 공급받을 수 있도록 의결권 행사가 가능할 것인가.
조합원분양가는 일반분양가에 비하여 상대적으로 저렴하고, 사업이 진행될수록 주택가격이 상승하여 시세차익을 볼 수 있어서 당연히 조합원으로서 신축주택을 공급받을 수 있어서 다주택 소유자가 나타났던 것은 이를 반증하는 것이라 보여 진다.
 
주택수요가 많은 서울을 비롯한 소위 수도권과밀억제권역에서 투기자본의 유입을 차단하고, 서민의 주거생활의 안정과 정비사업의 건전성을 확보하기 위하여 규제가 필요하였다(상가의 경우에는 상행위를 통한 영리추구를 목적으로 한다는 점 때문에 상대적으로 그 필요성이 덜 하였다).
 
이를 반영하여 도시정비법에서는 주택의 경우 원칙적으로 2이상의 주택을 갖고 있는 경우에도 1주택을 공급하는 것을 원칙으로 하면서, 일정한 조건(수도권과밀억제권역 외의 재건축정비사업의 경우 보유하는 주택 수만큼 신축건축물의 분양청구권을 인정하는 것 등) 하에 예외적으로 보유하는 주택 수만큼 조합원의 분양청구권을 인정하였다. 그러나 최근 주택과 상가 소유자의 이해관계로 대립으로 치달으면서 이 역시 그들이 행사할 수 있는 의결권에 대해 관심을 갖게 되었다.
 
이렇게 2 이상의 주택 또는 상가를 갖고 있는 1인의 조합원에게 복수의 분양청구권이 인정되는 경우(1개의 분양청구권만 인정되는 경우를 포함하여)에도 그 수에 상응하는 의결권을 인정할 것인지 여부가 조명을 받게 되었다.
 
종래 도시정비법 등 관계법령이나 조합정관에도 특별한 규정이 없었다. 별다른 문제의식 없이 각 조합원의 의결권은 평등한 것으로 보아 주택 또는 상가 수와 관계없이 하나의 조합원에게 1의결권만 인정하는 것이 실무상 관행이었다.
 
그러나 2014.12.31 법 개정에 따라 명시적으로 3주택을 인정받은 조합원에 대한 의결권 부여방법을 전과 같이 조합정관에만 위임하는 것이 옳은 것인지 해답을 내놓아야 할 시기가 도래하였다.
 
 
5. 마치며
 
위에서 살펴본 바와 같이 정비구역 내에 1개의 주택 또는 상가를 갖고 있는 조합원보다 2이상의 주택 또는 상가를 갖고 있는 조합원이 이해관계가 클 뿐만 아니라, 현실적으로 출자가액이 많으므로 총회의 의사결정 과정에 참여하고 기여하는 권한의 크기도 이에 상응하도록 규정하는 것이 타당하다.
따라서 각 조합정관에 조합원이 소유하고 있는 주택 또는 상가의 수 또는 가액을 반영하여 의결권을 인정하는 규정을 둠으로써 개별 조합원들의 구체적 평등권을 보장할 필요성이 있다.
 
 
 
 
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