지하철 5호선 마천역에 내리자마자 사람들이 웅성웅성 모여 있다. 궁금한 마음에 고개를 빼꼼 내밀어 들여다보니 한 교회 앞에서 아주머니들이 빈대떡을 기름지게 구워 따뜻한 커피 한 잔과 함께 손에 들려준다. 생각지도 못한 환대를 받으며 마천3구역 추진위 사무실을 향해 걸었다.

 

군데군데 낡고 오래된 건물들은 오래된 이웃만이 할 수 있는 정다운 몸짓으로 맞붙어 삶의 무게를 서로 짊어지고 있었다. 이곳에서 40여년을 속 깊은 이웃과 정 나누며 살아왔다는 그의 눈빛은 물처럼 부드럽지만 강했다.

물은 흘러들어오는 모든 것을 받아들여 목적지를 향해 쉬지 않고 흘러간다. 원주민들과 이주민들이 조화롭게 어우러진 미래의 마천3구역을 꿈꾸며 무서운 속도로 추진위 구성을 위한 동의서를 징구 중인 마천3구역의 청사진을 엿보고 왔다.
다음은 최창용 추진위원장과의 일문일답이다.

 

 

송파구 거여·마천동 일원의 거여·마천뉴타운은 2005년 12월 서울시의 3차 뉴타운으로 지정됐다. 강남3구(강남·서초·송파)에서 유일하게 뉴타운으로 지정되면서 당시 세간의 이목을 집중시켰으며, 2006년 10월 재정비촉진지구로 지정되면서 그 관심은 최고조에 달했다.
거여·마천 촉진지구는 사실 최상의 입지 여건을 갖췄다. 서울시 내 주거선호도가 가장 높은 강남3구에 속한 데다 거여·마천 더블 역세권이라는 이점을 더했다. 현재 마천3구역 뒤편에 마천국민임대주택단지가 자리잡고 있고, 서남측에는 위례신도시 조성이 한창이다.
거여·마천 촉진지구는 현재 거여1·2구역, 마천1∼4구역, 마천성당구역, 새마을구역 등 총 8개 촉진구역으로 이뤄져있다. 촉진계획에 따르면 재정비사업이 완료될 즈음에는 총 1만1000여가구가 '미니 신도시'에 다름없는 재개발 단지에 거주할 수 있게 된다. 
뉴타운사업이 본격 진행되면서 개발에 대한 기대감은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았지만, 안타깝게도 6년이 지난 현재까지 첫 삽조차 뜨지 못한 채 사업진행이 지지부진했다. 다만 마천1·3구역은 2011년 노후도 요건 등을 충족하면서 재정비촉진구역으로 지정됐고, 7월 공공관리제를 통해 예비 추진위 임원들을 선출하면서 사업의 기반을 마련했다. 예비 추진위 구성 전부터 주민 동의률 50% 이상을 징구했었으나, 정책에 따라 주민 동의서를 다시 걷어야 하는 상황이다. 불평할 시간도 아껴 사업을 빨리 추진해야 한다는 일념 하에 임원들이 똘똘 뭉쳐 동의서를 징구하기 시작해 벌써 징구율이 30%를 넘었다.   

 

 

중·대형 아파트보다 중·소형을 선호하는 주택 다운사이징 바람이 마천3구역 재개발사업에도 적용될 예정이다. 앞서 언급했듯이 존치정비구역이던 마천1·3구역을 재정비촉진구역으로 지정하면서 서울시는 촉진구역 내에 소형주택 공급량을 대폭 늘리기로 결정했다. 마천3구역은 이에 따라 85㎡ 초과 가구수를 절반 정도로 줄이고, 60㎡ 이하를 더 짓는 방안을 추진, 당초 수립했던 재정비촉진계획을 변경했다. 그러나 이같은 촉진계획의 변경은 주민들의 의견은 배제한 채 단지 서울시의 정책을 비판 없이 수용한 것이 아니다.
개발이 더디 진행되면서 점차 투자거품이 빠지고, 개발행위제한이 길어지면서 주민들의 삶은 더욱 열악해졌다. 예전에는 재개발되면 작은 평형에서 큰 평형 아파트로 이사갈 수 있다는 인식이 팽배했었지만 이제는 추가 분담금이 눈덩이처럼 불어나 원주민이 그 돈을 마련하기가 쉽지 않다. 토지등소유자들의 부담을 줄이는 것, 그것이 궁극적으로 원주민 재정착률을 높이는 가장 좋은 방법이다. 소형주택을 늘림에 따라 용적률 상향조정안이 함께 적용돼, 일반 분양분이 늘어났다. 현 계획(안)에 따르면 3구역에는 지상 7∼32층 높이의 아파트 33개동이 건립되고 2367가구가 살 수 있게 된다. 예정법정상한용적률 300%에 친환경건축물 인증을 획득해 인센티브를 받게 되면, 용적률 315%까지도 가능할 수 있을 것으로 전망한다.

 

 

우리 구역에는 반대파가 많지 않은 편이라서 그로 인한 애로사항은 특별히 없다. 다만, 구역 내 일부 임대업자 및 상가 소유자들이 정비사업으로 인해 자신들이 취할 수 있는 이득이 줄어들 것을 우려해 사업을 반대하고 있는 듯 보인다.
거여·마천 지구는 1960년대 청계천 복구 사업으로 철거민들이 대거 이주해 살게 된 역사를 가지고 있다. 게다가 6여년간 사업이 지지부진하게 진행되면서 종전 활발하게 이뤄지던 건축 관련 지역사업들이 동면됐고, 현재 지역 경제가 많이 수축돼 있는 상태이다. 이 같은 이유로 송파구는 강남3구에 포함돼 있음에도 여타 강남지역 내에서 진행되는 정비사업과 달리 기반시설이 절대적으로 부족할 경우 시행되는 재개발사업 방식으로 사업이 추진되고 있다.
지난해 7월 17일 공공관리제 하에 예비추진임원들이 선출됐다. 지금까지는 추진위 내에서 주민들의 자발적·민주적인 동의를 이끌어 내기 위해 홍보요원들을 고용하지 않고, 가가호호 방문해 마천3구역의 사업 현황 및 추진될 향후 방향을 제시했다. 그러나 새해를 맞이하면서는 무엇보다 빠른 사업진행에 주안점을 두고, 추진위 구성을 위한 동의서 징구에 박차를 다할 계획이다.  
세부적인 설계의 개요, 철거 및 신축에 소요되는 개략적인 비용, 분양대상자별 분담금 등은 향후 승인된 추진위에서 작성하는 개략적인 사업계획(안)을 통해 제시될 예정이다.
구청에 행정적 도움을 요청해 오는 2~3월경에는 추진위 구성을 이룰 수 있을 것으로 보인다.

 

 

현행 도시정비법상 공공관리제도에서 공공관리자의 역할은 추진위 설립, 시공자·설계자·정비업자 선정 등이다. 이에 대한 추진위·조합 측의 반응과 찬반이 엇갈리고 있는 걸로 알고 있다. 공공관리제를 반기는 측은 공공의 역할이 커지게 되면 사업구역 내 갈등요소를 줄어 소송이 극감, 사업 추진 속도에 탄력을 받을 수 있다는 의견이다.
우리 구역의 경우를 들어보면, 공공관리제도 하에 기존 여러 개로 나눠져 있던 준비 추진위가 정리되고, 지금의 공식적인 추진위가 들어서게 됐다.
반면, 공공의 역할이 너무 커지면 토지등소유자의 이익은 최소화되고, 공공의 입맛에 맡는 정비사업으로 변질될 수도 있다. 재개발·재건축 사업은 엄연히 민간사업이고, 민간사업은 해당 주민들의 이익을 최대한 창출하는 것이 궁극적인 목적이다.
따라서 행정청은 이해관계에 따라 분리됐던 구역 내 세력들을 하나로 병합시켜 추진위를 구성할 수 있게 하는 초기 헬퍼 역할에 충실해야 한다고 생각한다. 조합이 안정 궤도에 올라설 수 있도록 도와주고, 이후의 사업은 촉진계획에 뿌리를 두고 조합 임원들과 조합원들이 충분한 논의 하에 조화롭게 이뤄갈 수 있도록 공공의 역할을 점차 줄여 나가야 한다.

 

 

추진위원장으로서 궁극적인 목표는 40여년간 동고동락한 이웃 주민들이 번듯한 집에서 살 수 있도록 도와주는 것이다. 정비사업을 통해 그동안 힘겨운 싸움을 지속해왔던 원주민들에게 그 혜택이 돌아갈 수 있도록 할 것이다.
아무리 좋은 곳을 간다 해도, 우리 이웃과 같은 사람들은 만날 수 없을 것이라 확신한다. 이곳에 살고 싶어서 이주하는 사람들을 투자세력이라고 배척하지 않고, 지금은 잠시 이해관계가 얽혀 있어 등을 돌린 주민들 한 사람 한 사람들의 의견도 포용해 다 함께 가는 정비사업을 이뤄가겠다. 현미경으로 보면 ‘우리 동네 살리기’지만, 망원경으로 넓게 보면 강남에서 잠실을 거쳐 판교·분당으로 이어지는 중심축에 신 주거지를 형성하게 된다. 앞으로 우리 주민들은 이런 큰 프로젝트의 핵심에 서 있다는 자부심과 기대를 갖고 적극적으로 동참해줬으면 한다.

 

 

 

 

 

전유미 기자 lucia_cheon@udp.or.kr