□ 주택거래가 크게 위축되어 서민경제 어려움 가중

 ㅇ 매매수요가 임차수요로 전환되어 전월세 가격 상승 등 서민주거비 부담 확대 야기

 ㅇ 실수요자 거래불편이 심화되고, 집을 팔아 과도한 채무 상환부담에서 벗어나고자 하는 하우스푸어 어려움 심화

 ㅇ 이삿짐센터, 부동산중개업, 건설업 등 서민들이 주로 종사 하는 업종의 어려움도 지속

□ 주택시장 부진은 경제 전반에도 부담으로 작용

 ㅇ (-)의 자산효과로 민간소비 회복을 지연시키고, 신규 주택 건설수요 감소로 건설투자 부진 확대

  * 주택가격 10% 하락시(KDI. '12, %): 민간소비 △0.6, 건설투자 △2.4, GDP △0.2

 ㅇ 비관심리가 과도하게 확산될 경우 자칫 자기실현적 기대로 작용하여 시장 부진이 심화되고, 가계부채 등 금융부문 건전성에도 영향 소지

□ 서민경제의 어려움을 덜고 주택시장의 급변동 가능성을 줄이기 위하여 주택시장 정상화대책 마련 필요

□ 이번대책은 수급불균형 완화와 거래정상화를 통해 시장안정을 유도하고, 시장심리의 과도한 위축을 방지하는데 중점

 ㅇ 보금자리주택 등 공공부문의 공급물량 조절함으로써 민간부문의 활력 제고 유도

  - 보금자리 분양주택 공급물량을 연 7만 → 연 2만호로 대폭 축소

  - 수도권 GB내 신규보금자리 지정을 중단하고, 신도시 개발계획을 수요에 맞게 조정

 ㅇ 생애최초구입자 등 실수요자 주택구입을 지원하고, 양도세․취득세 부담 완화 등을 통해 매수수요 보완

  - 생애최초 주택구입자금 지원을 대폭 확대(2.5→5.0조원)하고, 연말까지 생애최초 주택구입자 취득세 한시 면제

  - 연말까지 9억원 이하 신규․미분양과 1주택자 소유의 9억원 ․85㎡ 이하 기존주택 구입시 향후 5년간 양도세 면제

  - 민영주택 청약제도를 추첨제 중심으로 개편하고 세제지원 등을 통해 민간임대사업 활성화 유도

□ 하우스푸어․렌트푸어 지원방안도 마련

 ㅇ 프리워크아웃 활성화, 캠코 등의 부실채권과 주택지분매입제도 등을 통해 하우스푸어 지원

 ㅇ 목돈 안드는 전세 제도 도입, 행복주택 등 공공임대공급 확대 등 서민주거비 지원 방안도 마련

□ 이번 대책의 특징은 수요-공급 양 측면의 패키지 정책

 ㅇ 그간 공급조절 대책은 없었으나, 이번 대책에서는 공공분양주택 축소(연 7→2만호) 등 공급물량을 시장상황에 맞게 조정할 것임

 ㅇ 수요측면에서도 생애최초 구입자에 대한 취득세 감면, 신규뿐만 아니라 기존주택에 대한 양도세 감면 등 실효성이 큰 대책들을 포함

□ 아울러, 추경 등을 통한 국내경기 회복과 대외 경제여건이 조기에 호전될 경우 시장회복 속도는 더욱 빨라질 것으로 기대

 

Q4. 인위적인 집값 띄우기가 아닌지?
□ 이번 대책은 주택시장 활성화라기보다는 수급불균형 완화와 거래회복을 통한 주택시장 정상화에 목적

 ㅇ 주택가격 상승기에 도입된 공급확대-수요억제 기조가 계속되면서 시장부진이 지속되고 있으므로,

 ㅇ 상황에 맞추어 공급을 탄력 조절하고, 규제 개선과 세부담 경감 등을 통해 매수수요를 보완하여 시장회복을 유도하려는 것임

□ 주택시장 내외 여건을 감안시, 이번대책으로 시장 과열 등 과도한 집값 상승 가능성은 크지 않음

 ㅇ 대내외 불확실성으로 매수심리가 위축되고, 주택보급률 상승, 인구․가구 구조 변화 등으로 중장기 가격상승 기대감도 크지 않은 상황

 ㅇ 또한, DTI․LTV 등 건전성 규제의 기본 틀을 유지하고 있어 과도한 차입을 통한 주택매수는 제한 가능

 

□ 주택보급률 향상, 인구․가구구조 변화에 따른 주택수요 트렌드 변화 등 감안시 가격급등 가능성은 크지 않음

□ 향후 시장동향을 면밀히 모니터링하는 가운데 만일 국지적인 시장과열 움직임이 있을 경우,

 ㅇ 투기과열지구․투기지역 지정, 공공분양주택 공급 탄력 조정 등 수급조절을 통해 적극 대응할 계획

Q6. 다주택자 등 여유계층을 위한 대책 아닌가?
□ 이번 대책은 주택시장을 정상화하여 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪고있는 하우스푸어 등 1주택자들의 거래애로를 해소하는 데 중점

 ㅇ 주택매수수요 보완을 위해 생애최초 주택구입자 등에 대한 지원을 대폭 확대하여 무주택자들의 내집마련 기회 확대

 ㅇ 아울러, 주택구입 능력을 갖춘 자들의 매수를 유도할 필요가 있어 연말까지 1주택자의 주택 취득시 양도세 면제 특례 조치 추진

□ 또한, 주택시장이 정상화될 경우,

 ㅇ 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는 연관산업에 긍정적 영향 기대

 ㅇ 전세수요 → 매매수요 전환으로 전세시장 안정에도 도움

 

□ DTI․LTV 규제는 금융차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것으로, 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않음

□ 이번 대책에서 생애최초 구입자, 목돈 안드는 전세제도에 참여하는 집 주인의 담보대출시에만 완화한 것은 거래 활성화 등을 위한 예외적․한시적인 특단의 조치로 이해할 필요

 

Q8. 당분간 LTV, DTI규제 완화는 없다는 입장이었는데, 생애최초주택자금 대출에 대한 규제를 완화한 이유는?
□ 생애최초주택구입자금 대출은 지난해까지 국민주택기금재원에서 직접 대출이 이루어졌으며

 ㅇ 70%의 LTV한도가 적용되고, DTI규제의 적용을 받지 않았음

□ 그러나 금년부터 생애최초주택구입자금 대출이 은행대출․국민주택기금의 이차보전 형태로 전환되면서

 ㅇ 차주의 채무불이행 리스크를 은행이 부담하게 되어 일반 은행대출과 동일하게 LTV, DTI 규제를 적용하게 됨

□ 이러한 갑작스런 제도 변경에 따른 혼란을 최소화하는 차원에서 ’13년 취급분에 한해 한시적으로 예외를 인정한 것임

□ 지금까지 공급물량은 인허가 기준으로 연 7만호를 계획하였으나,

 ㅇ 앞으로는 준공기준으로 변경하여 2만호 준공을 목표로 하겠다는 의미

□ 2만호 준공을 위해서는 인허가 계획도 당연히 연 7만→2만호로 조정되어야 하나,

 ㅇ ’13∼’17년까지는 이전에 이미 착수된 물량을 감안할 때 연 1만호 수준의 인허가면 충분

 

□ 앞으로 공공주택의 공급은 “공공주택 연 13만호 공급계획"에 의하여 추진하게 되므로,

 ㅇ 기존 보금자리주택 정책 하에서 추진되었던 ‘09～’18년간 총 150만호 공급계획은 별도로 관리하지 않을 계획

【 생애최초 구입자 등의 주택구입부담 완화 】

  * 생애최초주택구입자 지원내용 : 취득세 한시면제, 주택기금 지원 강화

□ 생애최초주택구입자는 신규로 발생하는 주택실수요자로서 투기우려가 적고, 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층

□ 생애최초주택구입자는 신혼부부 등 젊은 계층이 다수인데, 향후 상환능력은 충분하나 자력으로 주택시장에 진입하기 어려운 상황 으로, 이에 대한 정책적 배려 필요

⇨ 생애최초주택구입자의 주택구매에 따른 취득세 면제 및 주택구입자금에 대한 지원 등을 통해 주택시장 진입장벽 완화 필요

□ 금번 대책에 반영된 구입·전세자금 지원 확대사항(소득요건 확대, 금리 인하 등)은 기금운용계획 변경을 통해 4월 중순 시행할 예정

 * 구체적인 지원조건·절차, 시행시기는 별도 보도자료 배포 예정(4월 중순)

 

□ 기존에 구입·전세자금을 대출받아 원리금을 상환하고 있는 자 또한, 제도 시행일 기준으로 인하된 금리를 적용

 * (근로자·서민 구입자금) 4.3 → 4.0% (근로자·서민 전세자금) 3.7 → 3.5%

 ㅇ 금번 대책에서 소형주택(60㎡이하)에 대한 금리 우대가 신설된 생애최초 주택 구입자금 대출자의 경우, 기본금리(연 3.5%)를 적용

 

□ 취득세 면제 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안 추진중

 ㅇ 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 同 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여･야와 적극 협의해 나가겠음

 

□ 양도세 감면 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안 추진중

 ㅇ 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 同 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여･야와 적극 협의해 나가겠음

□ ’13년 연말까지 취득하는 주택에 대해 양도소득세 감면 특례를 적용할 예정임

 ㅇ 다만, ’13년 연말까지 취득하는 주택의 범위에는 계약하거나 분양받는 분도 포함

 

□ 시가 9억원 이하의 신축주택과 미분양주택, 그리고 1세대 1주택자로부터 취득하는 시가 9억원 이하 주택으로서 「주택법」상 국민주택규모*의 주택이 해당

*「주택법」상 국민주택규모 : 주거전용면적 85㎡이하(수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡)

 

□ 신축주택은 법에서 규정한 날부터 금년말까지「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등이 공급하는 주택 뿐만 아니라 같은 기간 중 개인이 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택을 매매하는 경우가 포함됨

 ㅇ 단, 재건축주택과 실제 거래가액 9억원을 초과하는 주택은 제외됨

 

□ 미분양주택은 입주자모집공고에 따른 계약일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택으로서 법에서 규정한 날부터 금년말까지 미분양주택인 경우 감면대상이 됨

Q20. ‘1세대 1주택자’의 범위
□ 감면대상 주택의 매도자의 요건인 ‘1세대 1주택자’는 현행 「소득세법」상 1세대 1주택자 중 1세대 1주택 특례자를 제외한 개념으로서 다음의 경우를 말함

 ①「주민등록법」상 1세대의 구성원이 국내에 「주택법」상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우

 ② 1세대가 보유한 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

□ 매도자는 매매계약서에 시장․군수․구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부

□ 매수자는 향후 해당 주택 매도 후, 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출

□ 양도세 한시 감면조치는 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪는 하우스푸어들의 어려움을 덜어주는데 목적

 ㅇ 주택시장이 크게 위축된 상황에서 하우스푸어들의 주택매도가 원활히 이루어지기 위해서는 다주택자 등 주택구입능력을 갖춘 이들의 주택매수 필요

□ 아울러, 양도세 한시감면 조치로 주택거래가 활성화되면,

 ㅇ 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는 연관산업에 긍정적 영향 기대

 ㅇ 전세수요 → 매매수요 전환으로 전세시장 안정에도 도움

□ 취득한 감면대상 주택을 양도하는 시점에서 일시적으로 세수감소효과가 있을 수 있으나,

 ㅇ 양도세 한시감면으로 주택시장에 긍정적 영향을 주어 거래가 활성화될 경우 세수확보에 도움이 되는 측면도 있음

□ 현재와 같이 부동산 시장이 침체된 상황에서 양도세 중과 폐지 및 한시 감면이 부동산 투기를 유발할 가능성은 낮음

 ㅇ 양도세 한시 감면의 경우 국지적 투기가 우려되는 지역은 추후 적용 대상지역에서 신속히 제외하는 방안*을 검토하겠음

  * 법조문에 제도시행후 투기우려 또는 발생지역은 시행령으로 제외할 수 있도록 규정

 

  * 개인: 다주택자‧비사업용 토지 양도세 중과, 2년미만 단기 양도세 중과
   법인: 주택‧비사업용 토지 양도시 법인세 추가(30%) 과세

□ 부동산 관련 중과세 제도는 과거 부동산 투기가 심했던 시절(’03～’05) 도입된 것으로,

 ㅇ 부동산 거래동결효과를 야기하는 등 부동산 시장이 침체된 현 상황에는 적합하지 않아 정상화할 필요

□ 현재 다주택자‧비사업용 토지에 대해서는 금년 말까지 한시적으로 기본세율(6～38%)이 적용되고 있으나

 ㅇ 주택시장의 불확실성을 제거하여 긍정적인 시그널을 주기 위해서는 유예기간 연장보다는 폐지하는 것이 바람직

□ 수직증축 허용범위는 설계도면 보유현황 등 제반여건을 고려하고,

 ㅇ 전문기관의 안전성 검토 및 구조안전 심의의무화 등 제도적 장치를 통해 안정성이 확보되는 범위 내에서 신중히 결정할 예정

□ 구체적인 개선방안은 전문가 T/F를 구성하여 상반기 중 마련할 계획

□ 최근 가구당 인구감소(‘90년: 3.7명→’10년: 2.7명)로 상하수도․공원․녹지 등 기반시설의 추가부담은 크지 않을 것으로 예상됨

 ㅇ 또한, 리모델링 허가시 도시계획심의를 통해 세대수 증가에 따른 도시과밀 문제를 검토하도록 하겠음

 

□ 리모델링이 집중될 우려가 있는 지역은 전월세난이나 과밀문제 등 부작용이 발생하지 않도록 하기 위하여 지자체가 해당지역에 대한 리모델링 기본계획(가칭)을 수립하고, 중앙도시계획위원회 심의와 국토부장관의 승인을 받도록 하는 방안을 강구

 

ㅇ 주민부담 완화를 통한 리모델링 활성화를 위해 기존 세대수의 10% 범위에서 세대수 증가를 허용하였으나 (‘12.1 주택법 개정)

 - 허용 대상을 수평･별동 증축 등으로 한정하여 혜택이 제한적

 - 여유공간이 있는 단지도 증축에 따른 주민의 이해관계 차이 등으로 주민 동의가 용이하지 않아 실제 활성화 효과는 미흡

ㅇ 따라서, 안전성 확보와 도시과밀 등 부작용이 없는 범위내에서 리모델링 수직증축을 허용할 필요가 있음

□ 현재 하우스푸어에 대해 공식적으로 정립된 기준은 없음

 ㅇ 하우스푸어가 느끼는 어려움의 수준을 객관적으로 판단하는 기준을 마련하기 어렵고, 개별 가구마다 처한 상황이 상이하므로 획일적인 기준으로 지원 대상을 선정하기도 어려움

  * 언론, 연구기관 등을 통해 발표된 하우스푸어 규모도 가정, 추산방식 등에 따라 7만～150만 가구로 큰 편차를 보이고 있음

□ 금번 발표된 지원방안은 하우스푸어의 범위를 특정하기보다, 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구들이 채무조정을 통해 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 지원하는 체계를 마련하는데 중점을 두었음

□ 이번 하우스푸어 지원방안은 채무를 탕감해주는 대책이 아니라,

 ㅇ 기본적인 상환능력을 갖추고 있으나, 상환부담이 과중한 가구를대상으로 상환스케줄을 조정하여 부담을 적절히 분산시킬 수 있는 기회를 제공하는 것이 주된 내용임

 ㅇ 향후 제도 시행 과정에서 도덕적 해이 문제가 나타나지 않도록 경제적 자활의지가 있고, 투기목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상 한정하는 등 제도적 보완장치 마련할 계획

 

□ 하우스푸어 문제는 당사자인 차주․금융회사 간 자율적 협의를 통해 우선 해결되어야 하며 대규모 재정투입은 위기대응을 위한 수단으로 국민적 공감대를 얻어 추진해야 한다는 입장에 변함이 없음

□ 캠코와 주택금융공사는 이미 승인된 업무계획과 공공기관이 수행하는 일상적인 업무수행 범위 안에서, 새로운 업무수행 방식을 도입하여 하우스푸어에게 채무조정의 기회를 제공하는 역할을 담당하게 될 것이며, 이번 대책으로 인해 당장 새로운 재정소요가 발생하는 것은 아님

□ 캠코와 주택금융공사의 채권매입 한도를 설정한 것도 두 기관의 재정상황이 허락하는 범위 안에서 신규 재정소요 없이 대책을 추진하기 위한 것임

□ 앞으로 캠코, 주택금융공사를 통한 지원규모를 확대할지의 여부는 이번 대책의 효과에 대한 분석과 함께 하우스푸어 문제가 얼마나 악화될 수 있을지에 대한 전망, 캠코․주택금융공사의 재정상황 등을 종합적으로 고려하여 추후 판단할 예정

 

□ (매입방법) 역경매 방식을 통해 주택 또는 지분의 감정평가액 대비 매도자의 매각희망가격의 비율이 낮은 順으로 매입

  * 역경매는 수요 공급의 원리에 따른 시장 친화적인 방식으로 시장왜곡 및 도덕적 해이 방지 가능

 

□ 대상주택이 1세대 1주택, 전용면적 85㎡ 이하 아파트로 제한되며, 신청자의 자격 제한은 없음

  * 아파트의 가격 하락률이 크고, 경매에 나오는 주택의 절반이 아파트이기 때문에 우선, 아파트를 대상으로 추진
 ** ’13.2월 주택 경매건수39호) : 아파트(3,067), 연립/다세대(1,992), 단독(1,080)

 ㅇ 다만, 지분을 매각하는 경우에는 지분 매각대금으로 대출금액을 전부 상환할 수 있는 범위까지 매각해야 함

  * 대출금이 남아있으면, 금융기관의 근저당권 해제가 불가능하여 지분매매 곤란

 

 

□ 정부는 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 세제․금융지원 방안을 마련하였음

 ㅇ 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례하여 재산세․종부세 감면 등 세제 인센티브를 부여하고, 집 주인 담보대출시 LTV 한도 70%까지 완화, DTI 자율적용 등 금융규제 완화

 ㅇ 특히, 세입자를 구하기 어렵거나, 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 본 제도에 참여할 수 있을 것으로 예상

□ 이러한 인센티브 제공에도 담보대출에 대한 부담으로 일부 집주인이 참여를 꺼리는 경우에 대비하여 임차보증금 반환청구권 양도 방식, 주택기금을 통한 전세자금 지원확대 등 다양한 옵션을 제공할 계획

 

□ 목돈안드는 전세제도의 집주인 담보대출은 일반적인 주택담보대출과는 다른 새로운 형태의 대출상품으로 현행 주택담보대출 규제체계를 적용하기에 다소 적합하지 않은 부분이 있음

  * 예를들어 전세금에 충당하기 위한 대출의 만기는 전세기간인 2년을 초과하기 어려우나, 현행 DTI규제는 만기가 짧은 일시상환 대출의 대출한도를 크게 제한하고 있음

□ 이에 따라 기존 LTV, DTI 규제체계를 그대로 적용할 경우 목돈안드는 전세제도의 활용이 극히 제한될 우려가 있음

 ㅇ 이를 감안하여 우선 한시적으로 기존 규제의 적용을 일부 완화하기로 하였으며, 추후 목돈안드는 전세제도 활용수요 등을 보아가며 집주인 담보대출의 특성을 고려한 건전성 관리 및 소비자 보호 방안을 마련해 나갈 계획

□ 임차보증금 반환청구권* 양도방식이란 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이라는 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것으로, 세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고, 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용

  * 임차보증금 반환청구권이란 세입자(임차인)가 임대인(집주인)에게 임차보증금을 내는 대가로 보유하는 채권

 ㅇ 다만, 금융기관은 現 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하 및 대출한도 확대 효과가 제한적

  * 現 주택임대차보호법은 임차인에게만 우선변제권을 인정하고 있음

□ 이번 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에게도 우선변제권을 부여하면 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아져 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대

 

□ 구체적인 상품이 출시되어야 하겠지만 강화된 담보력을 기초로 예상손실율을 산정해본 결과 신용대출(6～7%)에 비해 약 2%p 금리인하 효과 기대

□ 또한, 강화된 담보력을 바탕으로 보증한도를 확대할 수 있어, 저리의 전세자금 대출을 추가로 받을 수 있을 것으로 기대

 

□ 철도부지를 활용한 국내 양천아파트의 거주자 설문조사 결과(’11) 소음 및 진동에 대한 불만은 크지 않은 것으로 확인

 ㅇ 다만, 선로 위에는 데크(Deck)를 씌워 공원 및 오픈 스페이스로 조성함으로써 소음진동을 최소화하고, 주택은 다른 유휴부지에 주로 건설함으로써 양호한 주거환경을 제공할 계획

□ 또한, 지구지정․지구계획 단계에서 실시하는 환경 및 교통영향평가, 사전재해영향성검토 등을 거쳐 주변 환경에 대한 영향을 최소화할 계획

 

 

□ 분양가상한제는 시장과열기에 도입되어 분양가 상승 억제, 집값안정 등에 기여한 측면이 있으나, 주택거래 위축, 가격 하락 등 시장이 침체된 현 시점에서는 맞지 않는 제도로 시급히 개선･보완이 필요

□ 인위적 가격제한은 다양한 주택수요에 부응하는 주택공급을 곤란하게 하며, 주택의 품질 저하 등 부작용 야기

 ㅇ 재개발･재건축 사업 위축으로 도심내 주택공급 감소 우려

 ㅇ 분양가 심사･공시에 따른 시간비용(통상 1~2개월)과 용역비 등 경제적 부담도 야기

□ 따라서 분양가상한제를 유지하되 시장상황에 따라 탄력 적용 필요

□ 상한제 폐지가 아니라, 시장상황에 따라 탄력 운영하겠다는 의미

 ㅇ 국지적 시장 불안이나 투기과열 우려가 있는 지역은 언제든지 상한제 적용이 가능한 등 안전장치가 마련되어 있음

□ 특히 현 시장상황은 과거처럼 수요를 감안하지 않고 분양가를 높이기 곤란한 상황으로, 상한제 개선에 따른 분양가 상승 우려는 없음