13. 청약제도 개편으로 기존 주택시장 거래침체가 심화되는 것 아닌지?
□ 신규 분양시장과 기존 주택시장은 상호 보완적인 관계를 보여
왔으며,
ㅇ 주택수요자들의 기대심리가 회복이 될 경우 분양시장 개선이
기존 재고주택 거래활성화로 이어질 것으로 기대
14. 보금자리주택을 실수요자에 공급하기 위해 도입한 입주 및 거주의무를 완화하는 것은 제도의 취지에 반하고 시세차익이 큰 일부지역에 특혜를 부여할 우려가 있다고 보이는데?
□ 보금자리주택의 입주 및 거주의무는 일반적인 전매제한 이외에 시세차익이 높은 주택시장 과열기에 투기를 방지하기 위하여 도입되었으나,
ㅇ 현재는 주택시장이 안정되어 시세차익이 크지 않고, 청약비율도 낮아지는 상황으로 보금자리주택에 부과하는 입주 및 거주의무가 과도한 규제로 작용
□ 또한 거주의무기간 완화에 따라 거주여건이 양호한 지역에서 전세물량 확보도 가능할 것으로 보임
15. 택지개발촉진법을 폐지하는 이유?
□ 과거 주택부족기에는 도시외곽에 대규모의 택지공급이 필요했으나, 최근에는 주택부족문제가 크게 개선되어 택촉법을 통한 대규모 택지공급 실익이 떨어졌음
ㅇ 지금까지 택촉법으로 택지가 과잉 공급되어, 최근 지구해제·취소 등이 증가하고 있으며, 지역별 수요공급의 미스매치도 우려
□ 이에, 신도시 등 대규모 개발시스템을 수요에 맞는 민간주도의 소규모 개발 시스템으로 전환하기 위해 택지개발촉진법을 폐지
ㅇ 지역별 개발수요에 따른 다양한 용도의 소규모 용지는 도시개발법에 따라 공급가능하며,
ㅇ 공공주택법에 따라 공공주택을 위한 택지도 지속적으로 공급할 예정
《 최근 택지개발지구 지정 해제·취소 》
16. 택촉법과 공공주택법, 도시개발법의 차이는 무엇인가?
□ 조성 목적
ㅇ 택지개발지구와 도시개발구역은 계층에 관계없이 도시지역내 주택난 해소를 위해 택지를 집단 개발한다는 측면에서 유사하나,
ㅇ 공공주택지구는 보전가치가 낮은 개발제한구역을 주 대상으로 하여 저소득층･무주택자 등 서민주거안정을 목적으로 한다는 점에서 차이
□ 조성 규모
ㅇ 택지개발지구나 도시개발구역은 용도지역별 조성 규모의 하한을 규제하고 있으나,
ㅇ 공공주택지구의 경우에는 규모제한이 없으며, 별도 지구 지정없이도 사업계획승인을 통해 소규모 공공주택사업 추진 가능
□ 사업추진방식(사업주체)
ㅇ 택지개발지구 및 공공주택지구의 개발은 국가･지자체･LH･지방공사 등 공공 또는 민관합동방식으로 이루어지나,
ㅇ 도시개발구역 사업은 국가･지자체･LH･지방공사 등 공공이나 민관합동방식 외에 순수 민간사업도 가능
□ 택지의 공급가격
ㅇ 택지개발지구 및 공공주택지구의 택지공급 가격은 용지의 종류에 따라 조성원가 또는 감정가격을 기준으로 공급되나,
‧(조성원가 이하) 85m2 이하 임대주택용지, 60m2 이하 주택용지
‧(감정가격) 85m2 초과 임대주택용지, 60m2 초과 주택용지
ㅇ 도시개발구역의 용지는 감정가격을 기준으로 공급
17. LH 토지은행 운영은 수급조절에는 기여할 수 있으나, LH의 경영악화를 초래할 수 있는데?
□ 토지은행의 비축물량은 국토부․지자체와 LH가 함께 참여하는 ‘수급조절위원회’에서 LH의 경영상황을 고려하여 결정될 것이고,
ㅇ 관계부처와의 협의를 통해, 토지비축에 따른 재무구조 변화는 공공기관 경영평가시 고려하도록 할 계획임
18. 공공임대 리츠와 수급조절 리츠의 차이점은?
□ 수급조절 리츠는 공공임대 리츠와 동일한 구조이나(주택기금 출자, LH 신용보강 등), ‘분양물량 수급조절’ 목적을 위해 도입
ㅇ 공공임대 리츠는 LH가 자체 활용할 임대용지에 임대주택을 건설하나, 수급조절 리츠는 민간매각용 분양용지에 임대주택 건설
ㅇ 공공임대 리츠는 의무임대기간(10년)이 지난 후 분양전환되나,
수급조절 리츠는 수급상황에 따라 중도 분양전환을 도입
< 공공임대 리츠 vs. 수급조절 리츠 >
19. 청약저축 금리를 대출금리보다 더 크게 인하하는 이유는?
□ 대체관계에 있는 시중상품과의 금리 차이로 인해 금리 조정이 불가피한 상황이며, 실질적으로 대출금리 인하 효과가 큼
ㅇ (디딤돌대출) 현 금리는 낮은 수준(소득 만기별 2.8～3.6%)이나, 일부 구간에서 시중은행대출(3.5%)과 금리 역전이 발생하여 0.2%p 인하
ㅇ (청약저축) 정기예적금 금리와 격차가 심화됨에 따라(‘13 42bp→'14.6 64bp) 대출 금리보다 큰폭 인하 필요(2년이상 가입자 0.3%p 인하)
- 다만, 청약저축 가입자에게는 소득공제 확대뿐만 아니라, 대출 우대금리(0.1～0.2%p) 부여를 통해 재형기능(asset building welfare)을 보다 강화
* 대출금리는 평균 대출액(9,130만원)의 0.2% 인하 + 우대금리 0.1～0.2% 추가 인하 효과
** 청약저축 금리는 평균 예금액(247만원)의 0.3% 인하 효과
20. 기존 대출자도 금리인하 혜택을 볼 수 있는지?
□ 디딤돌 대출(‘14.1 도입)은 고정금리 대출이므로 ’14.1～8월까지 대출받은 자는 금리 변동이 없으며, 신규 신청자부터 금리인하 적용
ㅇ ‘13년까지 변동금리로 지원된 기존 생애최초‧근로자서민 구입자금 등의 대출금리는 금번에 일괄적으로 인하할 계획(0.2%p)
21. 유한책임 대출이 차입자의 도덕적 해이를 유발할 가능성은?
□ 외국의 경우에는 대부분 LTV가 100%에 근접하여 유한책임 대출 도입이 차입자의 도덕적해이, 금융기관 손실 등을 야기할 수 있으나,
ㅇ 우리나라는 LTV를 낮게 규제(70%)하여 이러한 영향은 미미
* 주택가격 하락으로 경매가보다 낮아져도 정상대출자가 고의적으로 연체→경매 증가→주택가격 추가 하락으로 이어질 가능성은 적음
ㅇ 특히, 기금 대출은 실수요자의 소형주택 구입지원을 위한 것으로 연체율이 낮고, 낙찰가율도 높아 고의적 채무불이행 가능성 낮음
* (연체율, ‘13.12) 주택기금 0.2%, 우대형 보금자리론 0.17%
* (아파트 낙찰가율, ‘08～’12) 85㎡이하 84.7% > 85㎡초과 75.3%
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