역세권 민간시프트 매입업무 처리기준

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민간 부문에서 건설되는 역세권 시프트 등을 매입하는 공통적인 업무처리 기준을 정하고자 함

2-1. 관계법령

○ 『주택법』 제38조의6 및 동법 시행령 제42조의16

○ 『도시 및 주거환경정비법』 제30조의3 및 동법시행령 제41조의2

○ 『도시재정비 촉진을 위한 특별법』 제31조 및 동법시행령 제35조

3-1. 인수자

○ 서울특별시장

3-2. 역세권 민간시프트의 종류

○ 주택건설사업과 건축허가로 건설되는 시프트

○ 주택재건축사업으로 건설되는 시프트

○ 재개발정비사업으로 건설되는 시프트

○ 도시환경정비사업으로 건설되는 시프트

○ 재정비촉진사업으로 건설되는 시프트

○ 준공업지역에서 건설되는 시프트

○ 신도시계획 운영체계에서 건설되는 시프트

3-3. 매입대상 시프트의 선정(동․호수 추첨)

○ 전산추첨으로 결정

- 일반분양주택과 시프트 사회혼합(소셜믹스)

- 조합원분이 있을 경우 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 함

○ 전산추첨이 원칙이나 이의 시행이 어려울 경우 구청관계자, 경찰 입회하에 수기추첨 할 수 있으며, 이 경우 사진, 동영상, 관계자 사인 등 증거자료 제출

3-4. 매입가격 산정

○ 매입가격은 임대주택법에 따라 국토해양부장관이 고시하는 「공공건설임대주택 표준건축비」로 함

- 부속 토지는 인수자에게 무상양여

○ 건축비 가산항목

- 『임대주택법』 시행규칙 별표1에 의거 인정

ㅇ 구조 : 철근콘크리트 라멘구조 - 표준건축비에 5% 가산

철골철근콘크리트 구조 - 표준건축비에 10% 가산

철골조 - 표준건축비에 16% 가산

ㅇ 지하층 면적 : 표준건축비의 63%

ㅇ 발코니 샤시 일괄시공 : 표준건축비의 5%범위 내 가산

ㅇ 발코니 확장 일괄시공 : 국토해양부의 【공동주택 발코니 확장비용 심사참고 기준】을 적용하여 산정

ㅇ 이외 별표1의 항목에 대해선 사전 검토 후 인정

3-5. 계약 시기

○ 건축공정 20% 이후 사업시행자의 매입 신청에 의해 계약 체결

- 전체층수의 2분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때를 건축공정 20%로 봄

3-6. 매입가격 지급 방법

○ 계약금 : 매입가격의 20%(건축공정 20% 이상)

○ 중도금 : 매입가격의 60%(건축공정 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각 15% 지급)

○ 잔 금 : 매입가격의 20%(준공인가 이후 10%, 소유권 이전 완료 후 10% 지급)

※ 책임 감리자의 확인을 거쳐 각 단계별 건축 공정 확인

3-7. 주택 인수(권리의 양도․양수)

○ 사업시행자는 시프트의 준공인가를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기촉탁(신청)하여야 함

- 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기촉탁(신청)할 수 있음

4-1. 약정 체결

○ 약정시기 : 본 계약 전

○ 약정대상 : 사업시행자, 서울특별시장, 대한주택보증의 3자 약정

○ 약정내용 : 주택분양보증

- 사업주체가 부도 등의 사유로 계약을 이행할 수 없는 경우 대한주택보증이 분양이행하거나 납부한 계약금 및 중도금을 환급

4-2. 매매 계약 신청

○ 계약시기 : 건축공정 20% 이후

○ 계약신청 : 사업시행자 ➜ 구청장 ➜ 서울특별시장

○ 매매 계약 신청시 제출 내용

- 사업개요(사업명, 위치, 건립규모, 공정률 등)

- 시프트 규모 등

4-3. 매매 계약 체결

○ 계약 통보 : 서울특별시장 ➜ 구청장 ➜ 사업시행자

○ 매매(매입) 계약서 작성(2부)

- 서울특별시장 1부, 사업시행자 대표 1부

- 직인 날인(서울특별시장, 사업시행자 대표)

4-4. 매입가격 지급

○ 지급 신청 : 구청장 ➜ 서울특별시장

- 계약금 : 계약체결 관련 서류

- 중도금 : 건축공정 증빙 서류

- 잔 금 : 준공인가 및 소유권 이전 증빙 서류(등기필증 등)

※ 신청서식 (예시)

첨부 1. 건축공정 확인서 1부

2. 시프트 현황 사진 각 1부

3. 시프트 매매(매입) 계약서 1부

○ 매입가격 배정 (계약금, 중도금, 잔금) : 서울특별시장 ➜ 구청장

○ 매입가격 지급 (계약금, 중도금, 잔금) : 구청장 ➜ 사업시행자

○ 매입가격 지급 결과보고 (계약금, 중도금, 잔금) : 구청장 ➜ 서울특별시장

- 잔금 지급 이전 (하자)이행보증 증권 등 확보 후 제출(구 → 시)

- 잔금 지급 이후 등기권리증 등 소유권(보존) 이전 관련 확인 서류 제출(구 → 시)

5-1. 내부 마감재

○ 시프트의 바닥․벽․천정․각종설비 등은 일반분양분과 동일시공

- 발코니 샤시 및 발코니 확장 여부 등 포함

○ 설계변경 및 사업계획변경 등에 따른 마감재 변경(상향포함)시 인수자와 사전협의

5-2. 현장점검 및 하자 점검

○ 1차 점검 : 건축공정 80%

- 사업시행자 : 일반분양분과 시프트에 대한 Sample House 시공 및 마감재 List 제출

ㅇ 견본주택(Model House) 활용 가능

ㅇ Sample House 및 Model House 설치가 불가능할 경우 마감재 List 및 시프트 시공계획서 등으로 대체 가능

- 일반분양분과 시프트에 대한 동일시공 여부 1차 확인(SH공사) 및 마감재 수준 협의(시 및 SH공사)

○ 2차 점검 : 입주자 사전 점검 시

- 입주자 사전 점검일 지정 및 2차 점검일 협의(사업시행자 → SH공사)

- 현장 점검ㆍ하자 점검 및 시정조치 후 보고 (구 → 시, SH공사 → 시)

- 시프트 준공 전 하자 점검 사항 보완 조치 완료

- 각 단계 협의 완료 후 대금 지급

6-1. 인수

○ 시프트 인수 시기

- 사업시행자의 요청에 의하여 SH공사에서 인수 일정 협의

- 인수 이전에 발생하는 비용에 대해서는 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

6-2. 소유권 이전