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Q. 가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 정비구역에서 동일 세대원이 아닌 갑, 을, 병이 아파트 1채 A를 공동으로 소유하고 있고 갑과 혼인 관계로 1세대를 이루고 있는 정이 동일 구역 내 아파트 1채 B를 단독으로 소유하고 있다. 이 경우 을이 A의 대표소유자라면 같은 법 시행령 33조 제 1항에 따라 산정되는 토지등 소유자의 수는 몇 명인지? (단, 해당 지역은 투기과열지구로 지정되어 있으며 관리처분계획의 인가 전에 소유권의 변동은 완료되었다.)
나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 정비구역에서 동일 세대원이 아닌 갑, 을, 병이 아파트 1채 A를 공동으로 소유하고 있고 갑과 혼인 관계로 1세대를 이루고 있는 정이 동일 구역 내 아파트 1채 B를 단독으로 소유하고 있다. 이 경우 을이 A의 대표소유자라면 같은 법 시행령 39조에 따라 조합원의 자격을 갖는 사람은 몇 명인지? (단, 해당 지역은 투기과열지구로 지정되어 있으며 관리처분계획의 인가 전에 소유권의 변동은 완료되었다.)
(국토부 주택정비과 2025-07-21)
A.「도시 및 주거환경정비법」제39조제1항에 따르면, 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 규정하고 있으며, 제2호는 다음과 같습니다.
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
- 여기서 을과 병이 동일한 세대가 아닌 경우에는 A주택을 소유한 갑, 을, 병이 공유한 경우와 B의 주택을 소유한 갑(갑의 세대원인 경우 포함)이 소유한 경우와 동일한 경우로 보기 어려우므로(A의 주택의 대표조합원이 갑인 경우 제외) 조합원은 각각 될 수 있을 것으로 판단됩니다.
- 다만, 같은 법 제39조제2항제7호에 따르면, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하도록 규정하고 있습니다.
- 따라서, 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후 해당 주택을 양도받은 받은 경우에는 상기 단서에 해당되는 경우를 제외하고 조합원 지위 양도를 할 수 없을 것으로 판단됨.
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