관리처분계획으로 존치건축물 부속토지의 소유권에 대한 교환·분합을 하는 것이 허용된다고 한 사례 (서울행정법원 2023구합83493 판결)
서울행정법원 2024. 11. 22. 선고 2023구합83493 판결 (관리처분계획취소)
【판시사항】
[1] 관리처분계획으로 존치건축물 부속토지의 소유권에 대한 교환·분합을 하는 것이 허용된다고 한 사례
[2] 관리처분계획이 신의성실의 원칙과 형평의 원칙에 현저히 반하고, 재산권을 본질적으로 침해하는 등으로 위법하다고 볼 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 1) 아래와 같은 이유로 도시정비법령에서 예정하고 있는 존치의 대상은 원칙적으로 ‘건축물’에 한 한다고 봄이 타당하다. ① 도시정비법령은 법 제58조 및 법 시행령 제50조에서 사업시행계획인가의 특례를 정하면서, ‘건축물의 존치’에 관한 규정을 두고 있으나, 존치 건축물이 위치한 대지나 그 대지권의 존치에 대하여는 명문의 규정을 두고 있지 않고, 존치 또는 리모델링하는 건축물이 있는 토지에 대한 주택법, 건축법상의 규제에 대한 특례 규정만을 두고 있다. ② ‘존치’는 ‘제도나 설비 따위를 없애지 않고 그대로 둔다’는 뜻으로서 문언상 건축물과 같이 유지하거나 변형할 수 있는 대상에 쓰이는 단어로 보인다. ③ 2016. 7. 1. 서초구 고시 V로 고시된 Q아파트지구 개발 기본계획 및 Q아파트지구 3주구 정비계획 변경결정(경미한 사항)상에도 존치대상으로 ‘AC상가’ 즉, 이 사건 상가만이 명시되어 있을 뿐, 그 부속토지에 관한 내용은 기재되어 있지 아니하고, ‘기존 건축물의 정비ㆍ개량 계획’ 부분에서 이를 논의하고 있다.
2) 결국 존치 건축물 소유자의 부속토지 전부는 원칙적으로 존치대상이 아니므로, 관리처분계획으로 그 부속토지의 소유권에 대한 교환ㆍ분합을 하는 것이 허용되고, 다만, 존치 건축물을 보존하기 위한 한도 내에서 그 필수적인 대지의 범위에 대한 권리관계에 대하여는 이를 유지시켜 줄 필요성이 존재하므로, 규범적인 관점에서 관리처분계획으로 해당 존치 건축물의 보존을 위한 필수적인 대지의 범위 부분에 대한 소유권의 교환ㆍ분합은 허용되지 않는다고 해석될 뿐이다.
이에 대하여 원고는, 관리처분계획은 ‘분양대상자’의 권리를 변환하고 배분하기 위한 것이므로 분양대상자가 아닌 ‘존치건축물 소유자’의 권리의 경우에는 변환ㆍ배분할 수 없다는 취지로도 주장하나, 관리처분계획이란, 사업시행구역 안에 있는 종전의 토지와 건축물에 대한 소유권을 일정한 기준 아래 재건축사업으로 새롭게 조성된 토지와 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획으로, 사업시행구역 안에 있는 종전의 토지와 건축물에 해당하는 이상, 원칙적으로 변환ㆍ배분의 대상이 된다 할 것이고, 분양대상자 소유의 종전의 토지와 건축물만이 그 대상이 된다고 볼 합리적인 근거가 존재하지 아니한다. 뿐만 아니라 이 사건 토지는 이 사건 상가와는 달리 원고와 E아파트의 소유자들이 공유하고 있었으므로, 이 사건 토지의 소유권에 대한 변환ㆍ배분 자체가 위법하다고 볼 수도 없다.
3) 따라서 이 사건 상가는 존치대상인 건축물에 해당하나, 이 사건 상가 부속토지의 경우에는 원칙적으로 존치대상이 될 수 없고, 다만 이 사건 상가 유지를 위해 필수불가결한 대지 또는 부대시설물에 한하여 관리처분계획을 통한 소유권의 교환ㆍ분합을 할 수 없다고 보아야 하는데, 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 관리처분계획은 Q아파트지구 개발기본계획 및 사업시 행인가의 취지 및 내용에 부합하고, 인가된 사업시행계획이 정한 ‘건축물 존치’의 효력범위를 넘어서 그 대지의 소유관계를 임의로 교환ㆍ분합한 것으로 볼 수는 없는 점, ② 개발기본계획 및 이 사건 관리처분계획에 의하면, 이 사건 상가의 주차장 일부가 계획도로로 변경됨으로 인하여 원고가 이 사건 상가의 주차장을 그대로 유지할 수 없게 될 것으로 보이나, 원고가 단독소유권을 취득하게 되는 분구중심 대지에는 이미 여러 대의 차량을 주차할 수 있는 주차장 공간이 충분히 확보되어 있고 계획도로로 변경되는 일부 주차장 부분이 없더라도 이 사건 상가 의 보존에는 아무런 영향을 주지 못함을 알 수 있으므로, 해당 주차장 부분은 이 사건 상가의 보존을 위한 필수불가결한 부대시설물이라고 할 수 없는 점, ③ 존치요청 동의서 제출 당시 권리내역으로 건축물 외에 ‘토지’도 기재하도록 되어 있었지만, 이는 존치대상 상가의 소재지를 확인하는 데 촛점이 있었던 것으로 보일 뿐이므로, 이를 근거로 이 사건 상가 부속토지가 존치되어야 한다고 보기는 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 관리처분계획이 법률상 근거 없이 이 사건 상가 부속토지에 대한 원고의 소유권을 임의로 교환ㆍ분합함으로써 그 재산권을 박탈 내지 수용한 것이라고 볼 수는 없다.
[2] 아래와 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 이 사건 관리처분계획이 신의성실의 원칙과 형평의 원칙에 현저히 반하고, 원고의 재산권을 본질적으로 침해하는 등으로 위법하다고 볼 수 없다.
1) 원고는 이 사건 관리처분계획으로 이 사건 상가의 소유권을 유지하고, E아파트의 소유자들과 공유하던 이 사건 토지 중 주택용지에 해당하는 부분의 토지 소유권을 상실하였으나 이 사건 상가가 속한 분구중심 대지의 단독소유권을 취득하게 되었다.
2) 도시정비법, 같은 법 시행령과 시행규칙에서 비례율과 권리가액의 개념을 전제로 토지등소유자의 분담금 추산 방법에 관하여 정하고 있는데, 그 산식에 의하면 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정 되는 조합원별 권리가액과 종후자산 평가액의 차이가 곧 해당 조합원이 부담하여야 하는 분담금이 된다. 원고가 여전히 ‘조합원’의 지위를 유지하고 있고, 위 규정에서 토지등소유자의 분담금 추산 방법에 관하여 정하고 있으며, 원고와 E아파트의 소유자들이 이 사건 토지를 공유하고 있었으므로, 피고가 해당 공식에 따라 동일한 방법으로 분담금과 청산금을 산정한 것이 그 자체로 위법한 방식이 라고 보기는 어렵다.
3) 이 사건 토지 소유권을 E아파트 소유자들과 공유하는 상태로 있으면 해당 토지를 처분함에 있어 제약이 있을 것임은 충분히 예견 가능하고, 한편 토지에 관한 단독소유권을 가지는 것이 토지를 공유하는 것보다 토지의 처분ㆍ사용에 있어 유리하다는 점은 사실이다. 더욱이 원고는 이 사건 상가와 분구중심 대지의 소유권 일체를 단독으로 가지게 되었고 해당 대지는 두 면이 모두 대로이며 이 후 계획도로가 생기는 경우 통행이 더 원활해질 가능성도 있고 지하철 7호선 AD역 6번 출구 바로 앞에 위치하고 있어 우수한 입지조건도 갖추고 있으므로 그 수익성이 더욱 높을 것으로 예상되는 바, 원고에게 불리하게 정산된 것이라고 단정할 수는 없다.
4) 원고는, 정비사업비를 제외하고 비례율을 계산해야 한다거나, 상가의 구분소유자인 조합원들, 유치원 등 종교시설의 소유자인 조합원에 비하여 현저히 형평성에 반하는 방식으로 원고의 손익관계가 정산되었다는 취지로 주장하나, 원고의 주장처럼 일체의 정비사업비를 부담하지 않겠다는 것은 정비사업으로 인한 수익성은 누리면서 조합원으로서의 비용 분담은 하지 않겠다는 것으로서 불합리할 뿐만 아니라, 현금청산대상자와는 그 권리ㆍ의무와 법적 지위가 상이한 원고에 대하여 현금청산대상자의 청산금 산정방식이 적용되어야 한다고 볼 수도 없다.
나아가, 상가의 구분소유자인 조합원들의 경우에는 별도의 기구(B 재건축정비사업조합 상가협의회)를 구성하여 피고와 ‘상가 독립정산제 약정’을 체결함에 따라, 아파트와 주구중심 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고, 주구중심 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하였던 것으로 보이고, 유치원 등 종교시설의 소유자인 조합원의 경우에는 공공성이 있는 종교시설에 대한 이전계획을 수립하는 과정에서 종교단체의 규모와 소유한 토지의 지목과 면적, 해당 사업부지의 규모, 건축비용 등을 종합적으로 고려하여 그 보상안이 마련된 것으로 보이므로, 관련 보상항목과 내용, 금액 등에 차이가 있다는 이유를 들어 원고에 대한 손익관계의 정산이 현저히 형평성에 반한다고 볼 수는 없다.
