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Q. (도시정비법 시행령 제33조 관련 질의)다세대주택으로서 집합건축물로 등재되어 있는 건물 및 토지가 있습니다.
그러나 해당 집합건물의 일부 호수에는 대지권이 설정되어 있고 일부호수에는 대지권 설정 없이 토지대장 및 등기부등본 상 공유로 되어있습니다.
ex) 101호, 201호는 대지권 설정이 되어있고, 301호, 401호는 토지대장 상에서 공유로 되어 있음.
각 호수별 등기부등본 상에는 '대지권 목적인 대지 표시'는 되어있으나 대지권의 비율은 표시되어 있지 않음.
<질의 1>상기와 같을 경우 301호와 401호는 건축물에 대한 소유자로 각 1인씩 총 2인, 토지 공유소유자로 1인으로 도합 3인으로 산정하여야 하는가.
<질의2>토지 공유 소유자는 301호, 401호만 보아야 하는가, 아니면 101호, 201호의 대지권도 전부 공유로 보아야 하는가.
<질의3>대지권 비설정된 대지의 공유비율을 대지권으로 나누어서 동의서를 접수 받은 후 조합설립인가 이전에 대지권 표시를 나누어 하자치유하는 방식은 불가
(국토부 도심주택지원과 2026-04-21)
A. ㅇ 같은 법 제24조제1항은 "조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다."라고 규정하고 있으며, 다음 각 호는 아래와 같습니다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하며 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제19조제1항에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
ㅇ 상기 규정에 따라 가로주택정비사업의 경우 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자 등 토지등소유자가 조합원이 되며, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보아야 합니다. 다만, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」은 대지권 등에 따른 세부적인 토지등소유자 산출에 대해 별도로 규정하고 있지 않아 구체적인 토지등소유자 산출에 대해서는 사업시행구역의 시·도조례와 조합의 정관 등을 종합적으로 검토해야 하므로 인가청인 해당 지자체에 문의하여 판단을 받아야 함.
