재건축조합이 신축한 공동주택의 수분양자들이 분양대금 일부를 미납한 상태에서 입주하여 사용·수익하고 있더라도, 잔금 지급 및 소유권이전등기 등 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추지 못한 이상 재산세 과세기준일 현재의 ‘사실상 소유자’는 수분양자가 아니라 조합에 해당한다고 한 사례(서울행정법원 2025구합54534 판결)
서울행정법원 2026. 3. 20. 선고 2025구합54534 판결 (재산세등 부과처분 취소) : 확정
【판시사항】
재건축조합이 신축한 공동주택의 수분양자들이 분양대금 일부를 미납한 상태에서 입주하여 사용·수익하고 있더라도, 잔금 지급 및 소유권이전등기 등 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추지 못한 이상 재산세 과세기준일 현재의 ‘사실상 소유자’는 수분양자가 아니라 조합에 해당한다고 한 사례
【판결요지】
1) 지방세법 제107조 제1항은 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있는바, 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’란 공부상 소유자로 등재한 여부를 불문하고 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2014두2980, 2997 판결 등 참조). 여기서 재산을 사실상 소유하게 된다는 것은 지방세법상 취득세의 과세객체인 ‘취득’을 전제로 한다고 할 것이고, 취득세에 있어서 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 2005. 1. 13. 선고 2003두10343 판결 등 참조).
2) 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 2024년도 재산세 과세기준일 당시 이 사건 공동주택을 사실상 소유하고 있는 자는 이 사건 수분양자들이 아니라 원고라 봄이 타당하다.
가) 재산을 사실상 소유한다는 것은 지방세법상 취득세의 과세객체인 '취득'을 전제로 하고, 지방세법 시행령 제20조 제2항은 취득세 과세물건의 취득 시기에 관하여 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공동주택에 관한 사실상의 소유권 취득이 인정되기 위해서는 대금 지급과 같은 명확하고 실질적인 요건을 갖추어야 한다고 봄이 타당하다. 그런데 이 사건 수분양자들은 2024년 재산세 과세 기준일 당시 원고에게 이 사건 공동주택의 분양대금 중 10%를 지급하지 않았고, 이 사건 공동주택에 관하여 수분양자들 명의의 소유권이전등기도 마치지 않았다.
나) 사용·수익권능은 소유권의 일면에 불과하고, 이를 점유권이나 용익물권과 구분하는 핵심 요소는 처분권능이다. 그런데 이 사건 수분양자들은 이 사건 공동주택에 관하여 소유권등기를 마치지 아니하였고 등기권리증도 받지 않은 상태에 있었으므로, 이를 제3자에게 처분하거나 담보로 제공하는 등 소유자로서의 처분권능을 행사할 수 있는 지위에 있다고 보기 어렵다. 반면, 원고는 매매대금이 완납될 때까지는 수분양자들의 잔금 미지급을 이유로 분양계약을 해제하고 이 사건 공동주택을 다른 사람에게 처분할 수 있는 지위에 있었다. 또한, 이 사건 수분양자들은 잔금을 모두 지급하고 입주한 다른 일반분양자들과 법률상 지위가 다르므로, 이 사건 처분이 조세평등원칙이나 실질과세원칙에 반한다고 할 수 없다.
