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Q. 1필지 위에 건축된 다세대주택을 각 세대 구분소유자가 건축물은 구분소유하고 있으나 대지에 대하여는 구분건물의 면적 비율로 공유지분등기가 되어 있는 경우,
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제33조제1항제1호가목에 따른 ‘1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우’에 포함되는지?(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제33조제1항 등)(법제처 2026-06-30)
A. 이 사안의 경우, 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호가목에 따른 ‘1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우’에 포함되지 않습니다.
- 이유
먼저 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호가목에서는 같은 법 제12조제2항 등에 따른 토지등소유자의 동의에 관하여 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있는데, 이는 여러 명이 부동산에 관하여 통상의 공유관계를 형성하고 있는 경우에는 그 공유 목적 부동산이 동일하기 때문에 조합 설립 등 정비사업 절차의 편의를 도모하는 관점에서 공유자를 대표하는 1명의 동의 의사를 확인하여도 무방하다는 데 규정 취지가 있습니다(각주: 대법원 2019. 11. 15. 선고 2019두46763 판결례 참조).
그런데 다세대주택은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용되고 건물의 구분소유가 가능하므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용을 받는데,(각주: 2023. 7. 5. 의안번호 제2123103호로 발의된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조) 집합건물등기제도는 실체법적으로는 집합건물법 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 전유부분(각주: 구분소유권의 목적인 건물부분을 말함(집합건물법 제2조제3호 참조))과 분리하여 처분할 수 없다고 규정하여 전유부분과 대지사용권의 일체성을 인정하고, 절차법적으로는 「부동산등기법」 제40조에서 건물등기부에 대지권을 등기함으로써 사실상 건물등기부가 토지등기부의 역할까지 담당하도록 하려는 제도로(각주: 사법연수원 출판부, 부동산등기법, 2012, 123쪽 이하 참조), 이 사안과 같이 다세대주택의 전유부분은 세대별로 구분소유하되 대지는 구분건물의 면적 비율로 공유지분등기를 한 경우, 이는 구분소유권에 수반되는 대지사용권의 공유로서 구분소유자가 가지는 전유부분과 일체성을 가지는 대지사용권을 ‘공유지분’ 형태로 표시한 것에 해당합니다.
이와 같이 구분소유권이 성립하는 다세대주택에 집합건물법이 적용되는 이상, 집합건물법이 「민법」의 특별규정이 되어 같은 법에 따른 공유에 관한 규정이 적용될 여지가 없으므로, 세대별 전유부분과 결합된 대지사용권의 공유지분 관계를 「민법」상 일반 토지의 공유관계로 보아 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호가목에 따른 ‘1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우’에 포함된다고 해석하는 것은 집합건물법상 구분소유제도의 본질에 부합하지 않습니다.
그리고 도시정비법 시행령 제33조제1항제2호가목에서는 ‘소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우’ 등 구분소유권을 소유·공유의 대상으로 규정하여 구분소유를 소유·공유와 명확히 구분하여 사용하고 있는바, 같은 항 제1호가목에 따른 ‘공유’는 일반적으로 1필지의 토지를 공유하거나 하나의 건축물을 구분소유가 아닌 형태로 공유하는 경우를 의미한다 할 것이므로, 이 사안을 같은 호 가목에 따른 ‘1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우’에 포함된다고 보는 것은 같은 법 제33조의 규정 체계에도 부합하지 않습니다.
아울러 도시정비법에서 재개발사업의 토지등소유자는 정비구역에 위치한 ‘건축물의 소유자’ 등을 말하는데, 다세대주택의 구분소유자는 집합건물법에 따라 전유부분에 대한 독립된 구분소유권을 가지고 있으므로 각 구분소유자는 ‘건축물의 소유자’로서 독립된 토지등소유자의 지위를 가지는바, 대지에 대하여 공유지분등기가 되어 있다는 이유로 대표자 1인만을 토지등소유자로 산정해야 한다고 해석하는 것은, 구분소유가 인정되는 다세대주택에 대하여 독립된 건축물 소유자로서의 동의권을 인정하고 있는 현행 법 체계를 벗어나는 해석이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호가목에 따른 ‘1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우’에 포함되지 않습니다.
