법인은 서울시 도시정비조례 부칙(제6899호, 2018. 7. 19.) 제25조 후단의 '세대원 전원이 무주택'이라는 요건을 충족할 수 없다고 한 사례(서울행정법원 2025구합54827 판결)
서울행정법원 2026. 5. 29. 선고 2025구합54827 판결 (관리처분계획취소)
2026. 6. 12. 항소(서울고등법원 2026누4711)
【판시사항】
[1] 등기부상 '소매점', 건축물대장상 '부동산중개업소'로 등재되어 있는 건축물은 사실상 주거용으로 사용되었다는 사정만으로 구 서울시 도시정비조례(2010. 7. 15. 조례 제5007호로 개정되기 전의 것) 제27조 제1항 제1호의 '주택'에 해당한다고 보기 어렵다고 한 사례
[2] 법인은 서울시 도시정비조례 부칙(제6899호, 2018. 7. 19.) 제25조 후단의 '세대원 전원이 무주택'이라는 요건을 충족할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 1) 이 사건 사업구역은 서울시 도시정비조례가 서울특별시조례 제5007호로 개정되어 시행되기 전인 2009. 10. 1. 재정비촉진계획결정 고시 등이 이루어졌으므로, 서울시 도시정비조례 부칙(제6899호, 2018. 7. 19., 이하 '이 사건 부칙'이라 한다) 제29조에 따라 구 서울시 도시정비 조례(2010. 7. 15. 조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비조례'라 한다) 제27조가 적용된다. 구 도시정비조례 제27조 제1항은 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자를 ① 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자(제1호), ② 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 일정 규모 이상인 자(제2호), ③ 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자(제3호)로 규정하고 있다.
2) 구 도시정비조례 제27조 제1항 제1호의 문언과 체계를 보면, 위 규정은 원칙적으로 공부상 용도를 기준으로 분양대상 여부를 정하면서, 예외적으로 기존무허가건축물 중 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함하고 있다. 특히 이 사건 부칙 제25조가 공부상 주택이 아닌 건축물 중 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 대하여 일정한 요건 아래 예외적으로 분양권을 인정하는 경과규정을 두고 있는 점에 비추어 보면, 공부상 주택이 아닌 건축물은 단순히 사실상 주거용으로 사용되었다는 사정만으로 곧바로 구 도시정비조례 제27조 제1항 제1호의 '주택'에 해당한다고 볼 수는 없고, 이 사건 부칙 제25조에서 정한 요건을 충족하는 경우에 한하여 예외적으로 분양대상자로 인정된다고 봄이 타당하다.
그런데 이 사건 건물은 등기부상 '소매점', 건축물대장상 '부동산중개업소'로 등재되어 있는 건축물로서, 기존무허가건축물에도 해당하지 아니한다. 따라서 이 사건 건물과 같이 다른 용도로 인허가를 받은 건축물은 사실상 주거용으로 사용되었다는 사정만으로 구 도시정비조례 제27조 제1항 제1호의 '주택'에 해당한다고 보기 어렵다.
[2] 1) 이 사건 부칙 제25조 후단은 사실상 주거용으로 사용되는 건축물에 대하여 예외적으로 분양권을 인정하면서도, 그 적용 대상을 '세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자'로 한정하고 있다. 이는 사실상 주거용 건축물에 대한 예외적 분양권 인정 범위를 제한함으로써 무단 용도변경의 확산을 방지하는 한편, 실제 주거 필요성이 있는 무주택 세대를 보호하려는 취지로 보인다.
그런데 '세대원'은 주민등록 및 현실적인 공동생활관계를 전제로 하는 개념으로서 자연인을 전제로 하고 있으므로, 법인에 대하여는 그와 같은 개념을 상정하기 어렵다. 특히 이 사건 부칙 제25조는 사실상 주거용 건축물에 관하여 예외적으로 분양권을 인정하는 특례규정에 해당하므로, 그 적용범위를 문언에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있다. 그런데 법인에 관한 별도의 판단기준이나 예외 규정을 두고 있지 아니한 이상, 법인에 대하여 '세대원 전원이 무주택'이라는 요건을 '무주택 법인'이라는 개념으로 변형하여 적용하는 것은 문언의 해석 가능한 범위를 넘어선다. 따라서 법인은 이 사건 부칙 제25조 후단의 요건을 충족할 수 없다고 봄이 타당하다.
2) 이에 대하여 원고는 위와 같은 해석이 자연인 조합원과 법인 조합원을 합리적 이유 없이 차별하는 것이고, 법인 조합원의 분양신청권을 아무런 근거 없이 박탈하여 재산권의 본질적 내용을 침해하며, 유추해석금지의 원칙에도 반한다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 부칙 제25조 후단은 자연인의 세대 개념과 실제 주거 필요성을 전제로 한 규정이므로, 자연인과 법인을 달리 취급하는 데에는 합리적인 이유가 있어 평등원칙에 위반된다고 볼 수 없다. 또한, 위 규정은 사실상 주거용 건축물에 관하여 예외적으로 분양권을 인정하는 특례규정에 불과하므로, 법인이 그 적용대상에 포함되지 않는다고 하여 법인의 분양신청권 자체가 박탈되거나 재산권의 본질적 내용이 침해된다고 볼 수도 없다. 오히려 원고 주장과 같이 법인에 대하여 위 규정을 적용하는 것은 특례규정의 적용범위를 문언상 근거 없이 확장하는 결과가 되어 허용되기 어렵다.
※ 서울시 도시정비조례 부칙(제6899호, 2018. 7. 19.)
제25조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제24조제1항제1호에 따른 "사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물"로서 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제9047호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 그 외 지역에서 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제3항에 따른 정비구역 지정 고시일부터 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항에 따른 분양신청 기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 제36조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른다.
