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Q. 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 요건 관련, 2027년에 매매계약을 미리 체결하더라도, 2028년 1월 11일 이후에 잔금 지급 및 소유권이전등기를 하고 그때까지 착공하지 않았다면 시행령 제37조제3항제2호에 따른 조합원 지위 양도 예외를 적용받을 수 있는지
즉, 해당 규정의 3년 요건을 판단할 때 매매계약 체결일이 3년 경과 후여야 하는 것인지, 아니면 실제 양도가 이루어지는 시점이 3년 경과 후이면 되는 것인지 문의(국토부 주택정비정책과 2026-09-14)
A.「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항에서는 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 제7호는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
여기서 “대통령령으로 정하는 경우”란 같은 법 시행령 제37조제3항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 제2호는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
따라서, 투기과열지구 내 재건축사업은 조합설립인가 후(신탁방식의 경우 사업시행자 지정 후)에는 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없으나,
시행령 제37조제3항제2호에 따라, 사업시행계획인가일부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계획하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하며,
이때, 양도시점은 등기 관련 법령 등에 따라 실제 소유권이 양도되는 시점을 기준으로 하여야 할 것으로 판단됨.
