청산금에서 사업비를 공제할 수 없다고 본 사례 (부산지방법원 2025가합40818 판결)
부산지방법원 2026. 7. 22. 선고 2025가합40818 판결 (현금청산금청구의소) : 확정
【기초사실】
1) 피고는 도시정비법에 따라 부산 동래구 C 일대(이하 '이 사건 정비구역'이라 한다)에서 기존 노후 건축물을 철거하고 새로운 공동주택을 건설하는 주택재건축정비사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 추진할 목적으로 2009. 9. 23. 부산광역시 동래구청장으로부터 조합설립인가를 받아 설립등기를 마친 주택재건축정비사업조합이다.
2) 원고는 이 사건 정비구역 내에 위치한 부산 동래구 D 대 167.3㎡ 및 그 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)의 소유자였고, 이 사건 사업에 동의하여 피고의 조합원이 되었던 사람이다.
3) 피고는 2015. 7. 16. 부산광역시 동래구청장으로부터 이 사건 사업에 관한 사업시행인가를 받았고, 2016. 9. 1.부터 같은 해 10. 25.까지 조합원을 대상으로 이 사건 사업으로 신축될 건물에 관한 분양신청을 받았으며, 원고는 위 기간 내에 분양신청을 하였다.
4) 부산광역시 동래구청장은 이 사건 사업에 관하여 2018. 1. 23. 관리처분계획을, 2024. 7. 31. 변경된 관리처분계획을 각 인가 및 고시하였다.
5) 피고는 2019. 8. 27.부터 같은 해 11. 30.까지를 이주기간으로 정하여 이 사건 정비구역 내 이주 및 철거 작업을 진행하였다. 원고는 위 기간 내에 이주하면서 주택도시보증공사의 보증으로 주식회사 E으로부터 159,300,000원의 이주비 대출을 받았고, 그에 관한 대출이자는 2020. 11. 27.부터 2026. 3. 12.까지 피고가 납부하였다.
6) 이 사건 부동산에 관하여 2020. 9. 17. 피고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 근저당권자를 주택도시보증공사, 채무자를 원고, 채권최고액을 191,160,000원으로 하는 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권' 내지 '이 사건 근저당권설정등기'라 한다)가 각 마쳐졌고, 이후 2026. 3. 12.자 해지를 원인으로 하여 2026. 3. 23. 위 근저당권설정등기에 관한 말소등기가 마쳐졌다.
7) 피고는 2025. 4. 27. 정기총회에서 정관에 다음과 같은 조항을 포함하여 일부 규정을 신설하는 내용의 정관변경을 결의하였고, 2025. 6. 4. 위 정관변경이 인가되어 시행되었다(이하 '이 사건 정관'이라 한다).
피고 정관(2025. 4. 27. 개정되어 2025. 6. 4. 시행된 것)
제34조(정비사업비의 부과 및 징수)
④ 조합원 분양계약 미체결 등의 사유로 현금청산대상으로 분류된 조합원은 종전자산평가
액에 비례하여 현금청산자로 분류된 시점까지 소요된 사업비를 부담하여야 하며, 사업 비 부담에 대한 정산의 방법은 제44조 제6항에 따른다. 단, 종전자산평가액으로 현금청산을 원하는 경우, 제44조 제6항 제2호에 해당하는 비용만 공제한 후 현금청산한다.
제44조(분양신청 등)
⑥ 조합은 제4항 및 제5항에 의한 현금청산 대상자에게 지급할 청산금에서 청산기준일까지 발생한 다음 각 호의 비용을 공제한다.
1. 조합설립 이후 현금청산 대상자가 된 당해 연도까지 각 연도별 정기총회에서 결의(또 는 보고)된 자금수지계산서의 지출항목을 기준으로 “조합운영비” 항목 전액과 "사업비” 항목 중 조합의 운영 및 사업의 진행을 위해 지출된 비용(분양촉진비용 등 분양수익에만 기여하는 비용이나 공사비 등 신규 시설형성에만 기여하는 비용 등은 제외) 중 해당 현금청산 대상자의 종전자산가액의 비율에 따라 산정한 비용
2. 이주비 등 현금청산 대상자가 직접 차입한 금원과 관련하여 조합이 지출한 비용, 이 자, 원금 일체
8) 피고는 원고를 포함한 조합원들에게 분양계약 체결기간을 2025. 7. 7.부터 같은 달 18.까지로 정하여 피고와 분양계약을 체결하도록 공고하였는데, 원고는 위 기간 내에 피고와 분양계약을 체결하지 않았다.
【판시사항】
[1] 청산금에서 이주비 대출이자 상당액은 공제된다고 본 사례
[2] 청산금에서 사업비를 공제할 수 없다고 본 사례
【판결요지】
[1] 다음과 같은 사정을 종합하면, 피고가 원고에게 지급할 청산금에서 이주비 대출이자 합계 상당액은 공제된다고 봄이 타당하다.
1) 피고의 2025. 4. 27.자 정기총회에서 "이주비 등 현금청산 대상자가 직접 차입한 금원과 관련하여 조합이 지출한 비용, 이자, 원금 일체"를 현금청산 대상자에게 지급한 청산금에서 공제하기로 하는 내용이 포함된 정관변경 결의 가 이루어져 2025. 6. 4. 위 정관변경이 인가되었고, 당시 원고는 피고 조합원의 지위를 유지하고 있었으므로, 원·피고 사이의 법률관계에서 특별한 사정이 없는 한 위와 같이 변경된 이 사건 정관이 적용된다.
2) 이 사건 정관 제44조 제6항 제2호에서 청산금으로부터 공제하기로 정한 "이주비 등 현금청산 대상자가 직접 차입한 금원과 관련하여 조합이 지출한 비용, 이자, 원금 일체"는 현금청산 대상자의 부담이 되는 비용의 발생 근거와 내역, 범위 등이 구체적으로 규정되어 있고, 이미 명확하게 확정된 금액(이주비 대출금액)을 기준으로 하고 있으므로, 현금청산 대상자의 입장에서 충분히 미리 예측하거나 산정할 수 있다.
3) 2025. 4. 27.자 정기총회에서 정관변경 결의가 이루어지기 전부터 피고 정관 제37조는 이주비의 부담 주체를 조합원으로 정하면서(제1항), 피고가 금융기관 또는 시공자와 약정을 체결하여 조합원에게 이주비를 지원하도록 알선할 수 있고(제2항), 이주비 지원을 받은 조합원은 입주 시까지 이를 상환하도록(제3항) 정하고 있었다. 또한 주택도시보증공사 및 대출 금융기관과 사이에서 이주비 대출의 채무자는 원고인바, 그 대출이자는 원칙적으로 원고가 납부하여야 한다. 이러한 사정들을 고려할 때, 신설된 이 사건 정관 제44조 제6항 제2호의 규정이 원고에게 예상하기 어렵거나 합리적인 범위를 넘는 불이익을 가하는 것으로는 보이지 않는다
[2] 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 정관 제34조 제4항, 제44조 제6항 제1호는 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 사업비 분담 기준을 정한 것으로 보기 어렵고 현금청산 대상자로 하여금 부담하게 하는 것이 합리적인 항목인지를 확인하기도 어려운바, 위 정관 조항을 근거로 피고가 원고에게 지급할 청산금에서 사업비를 공제할 수는 없다고 봄이 타당하다.
1) 피고 정기총회에 제출된 각 연도별 결산보고서 등에는 재무상태표, 손익계산서, 수입·지출금 총괄표, 대출거래확인서 등 다양한 자료가 포함되어 있는데, 일반 조합원을 기준으로 그중 어떤 자료의 어느 항목을 더한 금액이 현금청산 대상자에게 공제되는 '조합운영비' 및 '사업비 중 조합의 운영 및 사업의 진행을 위해 지출된 비용'에 해당하는지를 용이하게 파악하거나 예측하는 것은 사실상 어렵다고 보인다. 2025. 4. 27. 개최된 피고 정기총회에서도 정관에 위와 같은 항목을 신설한다는 점에 관하여 의결이 있었을 뿐, 현금청산 대상자의 사업비 부담 항목에 관한 심의 및 결의, 현금청산대상자에 대한 비용분담 비율 등의 기준에 관한 논의 등은 전혀 이루어지지 않았는바, 위 정관 규정과 총회의 결의 과정을 모두 살펴보더라도 조합관계에서의 탈퇴로 인하여 부담하게 될 비용의 분담 기준과 내역, 범위 등에 관하여 필요하고도 충분한 정보가 제공되었다고 보이지 않는다.
2) 재건축사업으로 인한 수입은 통상 사업의 마지막 단계에서 신축된 공동주택의 분양대금 등을 통해 주로 발생하게 되므로, 재건축사업의 중간단계에서 조합을 탈퇴하는 현금청산대상자에게 사업비 정산의무를 부과함에 있어서는 잔존 조합원과의 형평을 위해 위와 같은 향후의 수입을 고려할 필요가 있다. 그러나 위 정관 조항은 그에 대한 구체적인 고려 없이 향후 성과를 분배받지 못하는 현금청산 대상자에게 당시까지 발생한 사업비를 부담하도록 정하고 있다. 피고 정관 제44조 제6항 제1호에서 현금청산 대상자에 대한 사업비 공제에서 제외된다고 정한 '분양촉진비용 등 분양수익에만 기여하는 비용이나 공사비 등 신규 시설 형성에만 기여하는 비용'은 추상적인 개념을 제시한 정도에 불과하여 그 범위에 관해 주관적인 해석이 가능하고, 총회 결산보고서 등 피고가 들고 있는 자료를 모두 살펴보더라도 위 비용에 해당하는 구체적인 항목 등이 특정되지 않아 경제적 평가가 불가능하다.
3) 피고는 "그동안 금융기관으로부터 이 사건 사업을 위해 대출받은 돈에서 '분양수익에만 기여하는 비용이나 공사비 등 신규 시설 형성에만 기여하는 비용'이 전혀 지출되지 않았으므로, 2025. 7. 기준 피고의 사업비 대출금 합산액이 그대로 정관 제44조 제6항 제1호의 '조합운영비 및 조합의 운영 및 사업의 진행을 위해 지출된 비용'에 해당한다"고 주장하나, 이 사건에 제출된 자료만으로는 위 주장의 진위 여부조차 확인하기 어려운바, 결국 위 정관 조항만으로는 청산금에서 공제되는 비용의 범위가 피고의 주관적·자의적인 기준에 따라 정해질 가능성이 높다. 따라서 위 정관 조항만을 근거로 현금청산 대상자에게 예측하지 못한 범위의 사업비용을 부담하게 할 수는 없다.
