2주택 분양기준 중 '가격'과 '면적'의 각 산정 기준시점이 상이하더라도 위법하다고 볼 수 없다고 한 사례 (서울고등법원 2024누72409, 2026누3839 판결)
서울고등법원 2026. 6. 25. 선고 2024누72409, 2026누3839 판결 [관리처분계획(안) 결의 무효확인]
2026. 7. 6. 상고(대법원 2026두31554)
【판시사항】
[1] 2주택 분양기준 중 '가격'과 '면적'의 각 산정 기준시점이 상이하더라도 위법하다고 볼 수 없다고 한 사례
[2] '변경된 사업시행계획인가 고시일'이 아닌 '최초 사업시행계획인가 고시일'을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 관리처분계획을 수립하는 안건에 관하여 총회에서 통상의 의결정족수를 갖추면 충분하며, 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 아니한 채 가결하였다고 하여 위법하다고 할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목은 2주택 분양기준 중 '가격'에 관하여 '사업시행계획인가가 있은 날을 기준으로 한 가격(제74조 제1항 제5호)'이라고 규정하고 있어 그 산정 기준시점을 명시하고 있는 반면, '면적'에 관하여는 별도로 산정 기준시점을 정하고 있지 않다. 한편, 서울시 도시정비조례 제34조 제3호는 '종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 한다.'고 규정하고 있으나, 이는 종전 건축물의 '소유면적'에 관한 일반적 기준을 정한 것에 불과하고 2주택 분양 여부를 결정하는 '주거전용면적'에도 위 조례 규정이 적용되는지 명확하지 않은데다가, 위 조례 규정이 '가격'과 '면적'의 기준시점을 동일하게 맞추어야 한다는 내용을 정하고 있지도 않다. 따라서 피고 조합이 총회를 개최하여 조합원별 종전주택의 주거전용면적은 '최초 분양신청기간 종료일(2015. 8. 10.)'을 기준으로, 종전자산감정평가는 '최초 사업시행계획인가 고시일(2013. 8. 1.)'을 기준으로 산정한다고 결의하고, 이에 따라 관리처분계획을 수립하는 것이 위법하다고 볼 수 없다.
피고는 '주거전용면적을 기준으로 2주택을 분양받는 조합원'과 '가격을 기준으로 2주택을 분양받는 조합원'을 차별하여 서로 다른 기준을 적용한 것이 아니라, 모든 조합원에게 '최초 분양신청기간 종료일 기준 주거전용면적'과 '최초 사업시행계획인가 고시일 기준 가격'이라는 기준을 일괄적용한 결과 해당 기준을 모두 충족하지 못한 조합원이 2주택을 받지 못하게 된 것일 뿐, 이러한 2주택 분양기준 자체가 조합원간 형평에 반한다고 단정할 수 없다. 이는 당초 주거전용면적을 기준으로 2주택을 분양받은 조합원이라고 해서 반드시 2주택 분양권을 확정적으로 보장받는 것이 아니라는 점에서도 그러하다. 즉, 최초 관리처분계획 당시에는 주거전용면적을 기준으로 2주택을 분양받았더라도, 사업시행계획변경과 재분양신청에 따라 더 넓은 기본주택을 배정받은 사람은 이후 변경된 관리처분계획에서 주거전용면적 기준으로 2주택을 배정받지 못하게 될 여지도 있다. 2주택 분양기준 중 '가격'과 '면적'의 각 산정 기준시점이 상이하더라도 조합원들 사이에 형평에 반하는 결과가 발생하게 된다고 볼 수 없다.
[2] 도시정비법 제74조 제1항 제5호는 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 종전자산가격을 기초로 관리처분계획을 수립하도록 하였을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 변경된 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 종전자산평가를 새로이 해야 한다고 정하고 있지 않다. 관리처분계획의 내용으로서 종전자산평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이고, 사업시행계획이 변경되어 새로 건설하게 될 주택의 세대수나 규모 등이 달라졌다고 하더라도, 이는 종후자산에 관한 것으로서 사전에 정한 출자비율을 변경하여야 하는 사정이라고 볼 수 없다. 다만, 2주택 분양 여부를 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 판단할 경우 변경된 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하는 경우보다 2주택 분양을 받을 수 있는 조합원이 줄어들 가능성이 높기는 하나, 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 2주택분양 여부를 결정하여 원고들을 비롯한 일부 조합원들이 2주택 분양을 받지 못하게 된다고 하더라도 그것이 위법하다고 할 수 없다. '2021. 10. 9. 자 총회결의'는 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 종전자산가격을 기초로 관리처분계획을 수립한다는 원칙을 확인한 것으로, 조합의 비용부담을 가중시키거나 조합의 회계를 변경시키는 경우에 해당한다고 보기는 어려워 조합의 비용부담이나 조합회계 때문에 '종전자산 감정평가기준일 결정의 건'에 관하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 된다고 볼 수는 없다.
이에 대하여 원고들은, 관리처분계획 기준이 되는 종전자산가격이 일반분양가에 영향을 미치기 때문에 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하면 조합의 수익이 줄어들게 될 것이라고 주장한다. 그러나 조합의 '예상수익 감소'를 '비용부담 증가'와 동일하게 볼 수 없을 뿐만 아니라, 변경된 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 재평가하여 2주택 분양대상자를 확대할 경우에도 59㎡형 추가주택을 더 많은 조합원들에게 조합원 분양가로 분양하게 되어 일반분양 수익은 줄어들 수 있으므로, 변경된 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 재평가하는 것이 반드시 조합의 수익을 증대시키리라고 단정할 수 없다. 또한, 변경된 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 종전자산평가를 다시 하게 될 경우, 일정한 출자비율을 전제로 상당기간 사업을 진행하다가 다시 새롭게 출자비율을 정하는 결과가 되어 오히려 조합원간 분쟁을 야기하고 불필요한 사회적 비용을 증가시킬 우려도 있다.
따라서 '변경된 사업시행계획인가 고시일'이 아닌 '최초 사업시행계획인가 고시일'을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 관리처분계획을 수립하는 안건에 관하여 총회에서는 통상의 의결정족수를 갖추면 충분하므로 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 아니한 채 가결하였다고 하여 이를 위법하다고 할 수 없다.
